樓價大時代|瑞銀警告:港樓風險泡沫創6年新高 美國收水將重演「縮減恐慌」?|胡說樓市

樓價大時代|瑞銀警告:港樓風險泡沫創6年新高 美國收水將重演「縮減恐慌」?|胡說樓市

新冠疫情受控,加上通脹升溫,全球多國央行已開始或準備收水。美國聯儲局預期,將於下月開始減買債,明年加息。另外,亞太區多國如新西蘭、南韓等已開始加息以應對通脹上升。通脹、收水對樓價有何影響﹖除了收水,還有甚麼因素會主導港樓市場?

撰文:胡說樓市| 圖片:unsplash

香港房地產市場泡沫風險區內最高

瑞銀全球財富管理投資長辦公室此前發布《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》指,全球央行大量印鈔刺激經濟,部分過剩資金流入房地產市場,導致全球樓市泡沫化,風險創6年新高。

報告分析全球25個主要城市的住宅物業價格。由2020年中至2021年中的一年內,該25個大城市經通脹調整後的樓價增長平均高達6%,創2014年以來最高的年增長率。其中,法蘭克福、多倫多、香港的房地產市場風險水平最高。

融資成本趨零下,房地產價格、收入及租金可以繼續脫鈎。不過,愈來愈高的樓價及槓桿意味風險將愈來愈高。長遠來說,這種升勢可能是一條死胡同。

瑞銀警告指,現階段的房地產市場變得「更加依賴極低的利率」,一旦金融監管單位或商業銀行收緊貸款標準,或將導致大多數市場的樓價升勢突然停止,房地產市場迎來長期疲弱的機會似乎愈來愈大。

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正如瑞銀所言,目前整體房地產市場依賴低利率,隨著各國央行收水,房地產市場難免迎來震盪。(圖片來源:[email protected]

聯儲局今年開始收水

正如瑞銀所言,目前整體房地產市場依賴低利率,隨著各國央行收水,房地產市場難免迎來震盪。

經濟在疫情下重新開放,被抑壓需求及供應鏈混亂都有機會引發物價急升,為應對通脹,其實各地央行已陸續宣布加息或收緊貨幣政策,如南韓、新加坡、新西蘭等。

而本港採用聯滙制度,需跟隨美國的貨幣政策﹐即跟隨美息調整息口,因此,留意聯儲局的收水時間表,其實非常重要。

聯儲局目前每月購買1200億美元債券。據局方9月的議息紀錄顯示,當局仍未有就減買債的步伐做出決定,但與會委員普遍認為,若果經濟復甦保持在正軌上,相信於明年中左右結束買債,會是合適做法。

以每月將縮減100億美元國債及50億美元按揭抵押證券(MBS)購買量計,結束買債需時8個月。這意味,無論如何聯儲局今年都要開始縮減量寬。而結束買債後,下一步就是加息了。

議息紀錄又顯示,18名委員有一半都預期明年需要開始加息,加息時間較原先預期推前。根據芝商所CME FedWatch工具顯示,美國明年6月加息機會已升至近一半。

加息速度或較過往急

若美國加息,屆時金管局的貼現窗基本利率會即時跟加,但由於本港銀行體系資金非常充裕,銀行未必會調整最優惠利率(P)。美國上一次減息週息及去年為應對疫情共減息2.25厘,而P的減幅僅0.125厘。

但值得留意,今次加息週期的背景,有通脹這隻洪水猛獸,各央行的加息速度可能會較此前的週期來得快。

以英國為例,英倫銀行行長貝利(Andrew Bailey)此前曾暗示,加息應對通脹後,投資者對英國加息預期大增,大行高盛、摩通及瑞信均預料英國最快下月加息。

摩通預期,英倫銀行將會在下月加息0.25厘,明年8月累計加息0.75厘;高盛則估算,英倫銀行未來兩個月分別加息0.25厘,明年5月前加息0.75厘,明年底前加息1厘。

部分投資者甚至預期英國明年底前加息115個基點至1.25厘,若預期成真,這意味英國可能會進入本世紀以來,力度最大的貨幣緊縮周期。各國央行的加息態度會否影響聯儲局值得關注。

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值得留意,今次加息週期的背景,有通脹這隻洪水猛獸,各央行的加息速度可能會較此前的週期來得快。(圖片來源:[email protected]

美國收水必會影響港樓?

至於美國收水是否一定會影響香港的樓價?我們可以從歷史找到一些啟示。以2013年為例,這一年出現了「縮減恐慌」(taper tantrum)。

2013年5月下旬,時任聯儲局主席的柏南克,在市場尚無預期的情況下,對外透露聯準會將啟動縮減購債,即引發市場恐慌,並蔓延全球,除美股急跌,港股即應聲下瀉,由縮減購債言論一出起計,短短約一個月,恒指失守20000點水平,跌幅約11%。

同年,本港樓價亦受牽連,當年中原城市領先指數在短短兩個月,從3月的高位121.53,跌至5月低位116.74,跌幅達3.9%;至下半年,樓價才止跌回穩。對於當年樓價的調整,有人歸咎於政府推出雙倍印花稅,但亦有分析相信,跌幅不能排除因美國收水所致,先令股市下跌,從而拖低樓市表現。

事實上,在2015 年,本港亦有出現股樓齊跌的現象。當年香港股市出現「大時代」之後,「大時代」的崩潰促使樓價下跌,本港樓市也曾出現6至7個月的回調。

到了2016年年初,中國股市出現「熔斷」危機,股市出現終極一跌後連續反彈,樓市也在股市回升之後的兩個月見底回升,股樓兩市表現,存在一定的關鏈和影響性。

其他利淡因素

目前全球多國也面對通脹升溫的問題。通漲上升,房地產價格也會上升,這種相關是長期存在,因此房地產會受惠於通脹的潛力。

不過,在收水的背景下,市場不能再期望資金會無休止泛濫,對樓價或始終有造淡的傾向,或抵消了通脹的利好影響。

瑞銀報告指出,本港去年中至今年中以來,港樓價格上升3%,銷售額甚至創新高。該行指出,樓市的動力將香港的經濟及政府不穩定情況隱藏,隨著政府透過轉換農地及填海,從中長期層面增加房屋供應,將導致樓價出現結構性跌勢,認為現時的樓價升勢難再持續。

至於其他不能夠忽略的利淡因素,還有中國經濟表現、滯脹出現、本港政治氣氛不穩、移民潮、開關遙遙無期期等,本港樓市的變數似乎不少!