樓價迎2019年後最傷時刻:大地主、小業主被「斷錯症」之謎!|胡說樓市

樓市

本港第五波疫情嚴峻,政府實施一系列疫情以來最嚴厲的防疫措施,飲食業、零售業進入冰河時期,本地樓市亦不能倖免,價量齊跌。百業蕭條下,政府破天荒提出「暫緩追租」計劃。

無論是住宅抑或商舖、小業主或大業主,通通不能避過今次疫情打擊。

疫情影響氣氛;加上政府進一步收緊社交距離措施,窒礙樓市交投,樓市價量齊跌。

二手住宅成交跌逾5成

根據土地註冊處資料,2月住宅買賣合約僅2,912宗,按月跌近32%,按年更大跌逾五成;合約總值295億元,按月及按年分別下挫約32%及約48%。

疫情未受控;加上政府一口氣將現時實施的社交距離措施延長至4月20日,有意放盤的二手業主也開始接受現實,叫價回軟,甚至主動割價,冀促成交易,樓價是否已見底,仍是未知。

反映二手樓價的中原城市領先指數CCL,3月初曾創50週新低,雖然其後止跌回升,但該行研究部也坦言,CCL短期目標下試176點低位,重返2021年初時的水平,抵銷了去年全年升幅。

另外,物業顧問戴德梁行,就此前亦發表2022年第一季住宅市場回顧及展望。

該行預計3月一、二手整體成交會下跌至約2,000宗水平,不單是新冠肺炎疫情以來新低,也將為2016年2月後,逾六年單月低位。

事實上,本港樓市一直堅挺,即使經歷中美貿易戰、2019年大型反政府示威、新冠疫情全球大流行,本港的樓價一直算尚平穩。

面對種種負面因素,香港的樓價亦未見明顯的跌幅,當然,若要與其他地區或國家比較,則是另一回事。

(圖片來源:iStock)

兩年疫情以來最傷

2019年開年之初,本港樓價指數報174.49;當時背景是中美貿易戰停戰90天,但大家對後市頗有憧憬,樓價到6月破頂達190.48。

然而,下半年本港社會運動風波開展,火速發酵成逆權運動;中美貿易戰風波再起,樓價開始走下坡。

到2019年尾,樓價指數只得約180點,全年樓價升幅通通報銷。以當年高位計,下跌的跌幅度超過7%。

2020年、2021年,雖然經歷新冠肺炎疫情大流行及移民潮,但在剛性需求下,本港樓市仍相當硬淨。

過去兩年,中原城市領先指數穩步向上;去年8月,在新盤銷售暢旺帶動下,本地樓價再創新高,樓價指數達到191.34的歷史高位。

不過,以全年升幅計,過去兩年本港樓價升幅不算多,2020年及2021年本港樓價升幅分別不足1%及逾半成。從去年8月樓價指數高位計191.34,目前樓價的調整幅度已近6%。

倘如中原所預計,指數短期下試176低位,今次的樓市的調整,可能是2019年以來最深。

(圖片來源:胡說樓市授權圖片)

放寛按保成救命草

面對眾多不利消息,財政司司長陳茂波在《財政預算案》中,宣布放寬貴價樓的按保上限,成為樓市的「救命草」。

當局指示香港按證保險公司修訂按揭保險計劃,首置人士的九成按揭貸款樓價上限,由800萬元提升至1,000萬元;八成按揭貸款的樓價上限,由1,000萬元提升至1,200萬元。

另外按保適用範圍亦擴大至1,920萬元以下物業,按揭成數以八成為上限,最多貸款960萬元。

在新措施下,千萬元樓宇的首期大減。

以購買1,000萬元單位為例,基本首期由低至500萬元大幅減至100萬元,減幅達80%;而1,200萬元樓宇的基本首期由600萬大幅降低至240萬元,大大降低「上車」或換樓門檻。

措施公布後,千萬元的貴價樓成交的確有轉活躍跡象,成為逆市奇葩。

雖然新措施救活了高價住宅的市場,但對目前整體樓市幫助有限。

戴德梁行估計,首季樓價將錄5%的跌幅;首季住宅物業總成交宗數將跌穿10,000宗,料僅錄得9,187宗,為自2020年初爆發疫情以來新低,按年下跌49%。

暫緩追租商舖業主硬食

該行預料,要到年中疫情受控,恢復通關,發展商重新推盤後,樓市才會恢復動力,但料全年樓價的升幅僅3%以內。

今次第五波疫情,商舖業主亦可能受波及。

陳茂波較早前在財政預算案中,破天荒提出「暫緩業主追租半年」計劃,立法禁止業主對指定行業未能如期繳交租金的租戶,終止租約、服務或採取其他相關法律行動,措施為期三個月,當時稱可按需要再延長最多三個月,惟經聆聽各方面意見後,決定不會再額外延長三個月。

社交距離措施進一步收緊,不少表列處所仍然關閉。另外,商場、市面上的人流大減,即使可開門做生意,生意也大減。

雖然推出「暫緩租追」屬情理之內,但另一方面,業主則有機會面臨損失租金的風險。

不少商舖業主憂慮立法後無權追討欠租,租戶趁機「走佬」或不願還原舖位。

(圖片來源:經一編輯部)

工商舖中小業主大聯盟此前指,從2021年12月份及今年1月份開始,有許多商店已經開始欠租,今年2月份大部分租客已沒有繳交租金;3月份更加是絕大多數沒有。

暫緩追租可能令租戶拖欠租金愈積愈多,最終在無力償還下或被逼結業。到頭來,租客及業主均會淪為輸家。

此外,受疫情及措施影響,「自由行」及其他遊客均絕跡,工商舖價格、成交量一度急跌,陷入冰河時期。

直至政府「減辣」、金管局去年8月為工商舖「減辣」,放寬非住宅物業按揭成數上限,從原先四成上限調高至五成,才從新吸引資金入市。

不過,商舖買賣現時再次出現價量齊跌的情況。

分析指,疫情令零售及餐飲等行業「元氣大傷」,首季吉舖數字恐拾級上升,今年整體商舖市道,全年商舖租金可能將再下跌5%至10%。

本港樓市、舖市的跌勢,會否有望於年內扭轉?暫時仍難定斷,還需觀望疫情發展及政策措施。

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圖片來源:胡說樓市授權圖片、iStock、經一編輯部