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樓價短線受壓 後市息息相關

樓市

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日前美國聯邦儲備局公布暫緩加息,符合市場預期。雖然6月不加息基本已是市場共識,但息口走勢未明朗,令物業買賣雙方傾向靜觀其變。由於新盤繼續以貼市價,甚至略低於市價搶客,故此購買力難免流向一手物業,短期「一手旺二手穩」的情況將持續。

事實上,在加息陰霾影響下,樓市自第二季起較前回軟,特別是二手交投量持續於低位整固。
綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑於上週一至上週五(6月12日至18日)的一週,合共錄得49宗成交。
雖然成交按週升40%,連升兩星期,但某程度上是因為之前交投的基數過低,整體二手交投其實仍於低位徘徊。
同時,「美聯樓價指數」最新報154.19點,按週跌0.22%,連跌三週;年初迄今則升5.58%。

信心指數下跌

另外,「美聯信心指數」最新報57.4點,按週跌0.5%,連跌四週。樓市購買力持續傾向一手;二手則維持拉鋸局面,急須沽貨業主減價,減價盤增加,信心指數下跌。

最近二手交投積弱,市場難免大吹淡風;加上新盤大軍繼續壓境,相信樓價短期難免受壓。
長遠而言,個人認為後市走勢仍繫於息口。若美國真的在下半年停止加息;加上市場陸續出現利好因素,可支持樓市重拾上升動力。
自從中港通關以來,各行各業,包括旅遊、飲食、零售、保險、航運業等均見復甦跡象,市場普遍預期,今年全年本地生產總值(GDP)可升達3.5%至5.5%。
樓價走勢一向與GDP有高度的一致性,所以樓市隨GDP同步齊升的機會相當高。
加上市傳中央即將推出「重大措施」刺激經濟,相信有望惠及內地與香港的經濟及樓市加速復甦,同時為本港樓價帶來支持,刺激效果有望於下半年漸漸浮現。

料樓市剛需再爆發

受中港通關刺激,上半年租金已從低位回升,美聯「租金走勢圖」5月以實用面積計算的私人住宅平均呎租,報約34.56元,按月升約0.9%,連升四個月,並創15個月新高。
近五年半期間,香港先後經歷貿易戰、社會事件、新冠疫情,不少置業需求一直積壓,只要利淡因素慢慢消退,相信樓市剛需將再度爆發。
最後,銀行業方面,其實今年業界對按揭業務態度轉趨正面,不少銀行不斷調高按揭現金回贈金額,不斷見新高,反映業界對承造樓按上取態相當積極,有助整體樓市進一步復甦。

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