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    【樓價破頂】業主Happy Friday開香檳!CCL終於肯創新高 但仍有一個關鍵隱憂

    【樓價破頂】業主Happy Friday開香檳!CCL終於肯創新高 但仍有一個關鍵隱憂

    樓價指數正式破頂!中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,中原城市領先指數CCL成功擺脫爭持,今周創歷史新高,最新報191.34點。CCL四大整體指數齊創新高,是2018年5月後首次出現,惟近期升幅放緩,仍需觀察樓價指數破頂後的走勢。

    撰文:經一編輯部| 圖片:unsplash、中原地產

    CCL創新高:將進入關鍵局面

    中原地產公布,中原城市領先指數CCL成功破頂,最新報191.34點,按周升0.65%,連升3周共2.38%。

    當中CCL_Mass及CCL(中小型單位)上周率先破頂,兼連續兩周齊創歷史新高,是2018年7月後首現。

    雖然四大整體指數先後成功挑戰歷史新高,但升幅開始收窄,CCL走勢將進入關鍵局面。

    中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報193.57點,連創歷史新高,按周升0.37%;CCL(中小型單位)則報191.21點,連創歷史新高,按周升0.4%。

    值得留意,CCL、CCL_Mass及CCL(中小型單位)成功擺脫衝頂前的爭持,齊升三周,分別累升2.38%、2.34%及2.21%,先後成功破頂。

    但近三周計,CCL升幅開始收窄,分別按周升1.01%、0.70%及0.65%,CCL_Mass及CCL(中小型單位)亦出現同樣情況,因此樓價指數破頂後,未來走勢仍有待觀察。

    至於CCL(大型單位)報191.99點,創歷史新高,按周升1.95%,連升5周共4.10%。

    中原地產表示,雖然四大整體指數先後成功挑戰歷史新高,但升幅開始收窄,CCL走勢將進入關鍵局面。(圖片來源:中原地產)
    中原地產表示,雖然四大整體指數先後成功挑戰歷史新高,但升幅開始收窄,CCL走勢將進入關鍵局面。(圖片來源:中原地產)

    新界西、九龍率先破頂

    分區方面,新界西CCL_Mass錄177.80點,上周率先升穿自己歷史高位,今周連創新高。新界西CCL_Mass連升3周共3.56%,但按周升幅明顯收窄,由前周升2.95%、上周升0.50%、今周僅升0.09%,未來走勢值得關注。

    九龍CCL_Mass錄188.91點,創歷史新高,按周升1.5%,連升三周共2.71%;港島CCL_Mass錄197.99點,按周升0.79%,為歷史第四高;而新界東CCL_Mass錄201.85點,按周跌2.15%,連升四周後正常回軟。

    該行補充,四區樓價走勢各自反覆,兼先後升穿自己高位,現時新界東及港島樓價分別較自己的歷史高位相差3.34%及0.63%。

    一個月拆息跌至創逾11年新低

    另一方面,昨日與樓按相關的一個月拆息(H按)進一步跌至0.06589%,創自2010年1月20日後逾11年新低,H按實際息率低至1.366厘。

    中原按揭董事總經理王美鳳表示,一個月拆息連跌7個工作天,由8月3日0.088%跌至昨日0.066%,跌穿0.07%水平,資金充裕是推低拆息主因。

    一個月拆息曾於2009年12月跌至0.0496%歷史低水平,當時銀行結餘處於約3,000億水平,現時全球仍處量寬環境下,本港銀行體系結餘已超過10個月高於4,500億元歷史高水平,在不受短期性或季節性因素影響下,預期一個月拆息仍會徘徊現時超低水平。

    由於本港供樓人士主要使用H按,新批H按選用比例高達96.4%,拆息下跌意味市場實際按息進一步下跌,今年初市場按息約1.46%,現時拆息跌勢下按息跌至1.366%,月供利息開支續減約6.4%,有助減輕業主及置業人士的供樓負擔,繼續成為今年利好樓市的因素。

    中原按揭表示,現時拆息跌勢下按息跌至1.366%,月供利息開支續減約6.4%。(圖片來源:unsplash)
    中原按揭表示,現時拆息跌勢下按息跌至1.366%,月供利息開支續減約6.4%。(圖片來源:unsplash)

    拆息呈跌勢 利息開支省逾45%

    王美鳳指出,目前H按實際息率低至1.366厘,實際按息較年初約1.46厘進一步下跌,並較去年初約2.5厘下跌逾1厘。

    去年初拆息仍處偏高水平,H按以封頂息率計達2.5厘,以貸款額400萬、年期25年、H按H+1.3%為例,昨日1個月拆息約0.06589%計之實際按息1.366%,每月供款為$15,747,對比去年同期H按息2.5%,減少2,198元(-12.2%),每月利息開支節省$4,554(-45.3%)。

    反映由去年下半年起銀行體系結餘明顯增加下,年內按息已明顯下跌,供樓利息支出大幅減少成為今年支持樓市的主要因素之一。

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