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    「樓奴」的退休準備 想用逆按揭自製長糧 取決於要唔要換手上層樓|安東尼

    「樓奴」的退休準備 想用逆按揭自製長糧 取決於要唔要換手上層樓|安東尼

    財務顧問為友人分析其財富及準備退休,說其市值750萬元的「自住物業」,不能計作退休資產,因此要把現有的100萬元現金儲備投資基金增值。

    「樓奴友人」聽後便問筆者:「為何自住物業不能計作退休資產?」筆者回應:「有兩個原因;第一,物業要扣除按揭餘額後的『資產淨值』,才是物業的真正資產,所以物業市值會高估你退休的資產;第二,若自住物業資產淨高達500萬至1,000萬元,亦足以作逆按揭之用,又何須要投資基金或股票呢?財務顧問也沒有理由叫你投資他們的基金。」

    撰文:安東尼| 圖片:iStock圖片、新傳媒資料室

    筆者認為友人雖不是富貴人家,但想過平凡退休生活問題應該不大,因為其資產淨值較一般租樓自由人高。

    「租樓自由人」比較「樓奴友人」

    「樓奴」的退休準備 想用逆按揭自製長糧 取決要唔要換手上層樓|安東尼

    從圖表一所見,比較「租樓自由人」和「樓奴友人」(假設兩者收入、工作和家庭狀況都相同)。

    由於「租樓自由人」多年來享受租樓自由的空氣,所以省回約100萬元的首期和其他買樓費用,其現金存款較「樓奴友人」多約100萬元。

    相反,「樓奴友人」於2005年置業時,付出這100萬元後,現在現金儲備僅剩餘100萬元。 事實上,「樓奴友人」的自住物業雖然並非豪宅,但也不是舊型樓宇,是港島市區30年樓齡地鐵上蓋物業,資產質素不過不失,相信10年後仍可以將其自住物業抵押,作逆按揭(安老按揭計劃)之用。

    以香港按證保險的營運的「安老按揭計劃」網頁指出,逆按揭要等到55歲才可申請。筆者估值計,屆時「樓奴友人」,應該早已還清50萬元的按揭欠款。 假設10年後物業估值升至800萬元(10年升6%很保守的估計了),由於到時樓齡只是43年,合乎50年或以下的要求。

    所以,若「樓奴友人」揀選「浮息計劃」(現約2.75厘),便可以終身每月收取13,200元過世,又可以同時繼續「自住」物業,毋須交租金。

    既然「自住物業」能夠做逆按揭之用,那些財務顧問在計算客人退休資產時,就要把「自住物業」的價值,計算在退休資產內。

    事實上,從圖表二可見,申請人可選擇10年、15年或20年的固定年期,或申請人有生之年內借出款項作維修支出。

    「樓奴」的退休準備 想用逆按揭自製長糧 取決要唔要換手上層樓|安東尼

    年期愈短每月獲取金額愈高

    一般而言,年紀愈大及支付年期愈短,每月獲取的金額則愈高。 倘若就同一筆安老按揭貸款而言,兩位借款人可收取的每月支付款項金額,將較單一借款人為少。

    逆按揭看似不錯,但「樓奴友人」卻認為每月13,200元的年金,其購買力會隨著年月(因通賬)減退;加上本身自住的港島區地鐵上蓋樓齡偏高,以致樓價未來增長幅度會放慢。

    若「樓奴友人」想延遲10年退休(即20年後),屆時樓齡便超過50年的限制,擔心無法敘造安老按揭。筆者也十分認同這個憂慮。

    有見及此,「樓奴友人」已計劃「換樓」,將現時港島區地鐵上蓋的30年物業賣出,於市區地鐵沿線買入約1,100萬元、居住面積稍大的私人物業單位自住。

    「樓奴」的退休準備 想用逆按揭自製長糧 取決要唔要換手上層樓|安東尼

    換新盤提升物業價值

    目前「樓奴友人」已盯上交通方便及未來九龍中商業區的啟德新樓盤,希望趁壯年時換樓,令退休時的自住物業更值錢,在申請逆按揭時,所得年金便可以更高,有望跑贏通脹。

    「樓奴友人」表示:「啟德的城市計劃不錯,私人樓盤間格沒有窗台又實用;加上地鐵屯馬線即將通車,其後沙中線更可以由啟德站直達灣仔及金鐘;不少政府部門也會搬到啟德的辦公室,令該區變成九龍的太古城,我預期啟德的升值能力不錯!」 筆者聽後覺得友人頗有道理,在寫完本文後便會深入研究啟德區的潛力。

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