樓巿持續價跌量縮 業界睇淡料全年跌逾一成

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一手新盤接連平開;二手樓價持續偏軟,地產界看淡市場的聲音此起彼落,其中兩大地產代理龍頭「話事人」,最近均異口同聲指樓價一定會下跌,而且幅度不再是三幾個巴仙,大有可能超過一成。

中原集團主席施永青近日公開表示,踏入下半年,市場的利淡因素增加,新盤定價未能如發展商所願挑戰新高,估計至2023年中,仍需要以貼市價或低市價銷售,才可確保銷情。他預測全年樓價會跌逾10%,較年中所預測的上落5%更悲觀。

(圖片來源:新傳媒資料室)

加息週期至2023年中

他指出,現時本港樓市受美國加息、地緣政治和疫情影響,美國聯邦儲備局至少加息週期至2023年中,加幅較大、次數亦較密,都會加重買樓人士負擔。

而對投資者而言,地緣政治緊張,尤其台海一旦有事,香港也會受影響。

香港樓市雖以用家為主,但用家亦會考慮投資因素,影響其入市意欲。

即使當局早前稍為放寬社交距離措施和防疫限制,但近期疫情反彈,即使當局未必再收緊措施,短期也未必會進一步放寬,都對本港經濟以至樓市不利。

的確,聯儲局正不惜代價加息,以把通脹壓下來,港元與美元有聯繫滙率,香港最終都得追隨美國加息。而加息一定會削弱港人的供樓能力,拖累樓價。

不過,他補充,相對之下,股市已累計下跌30%至40%。

樓市則因有用家的剛性需求支持,2022年至今累計跌幅仍不足10%。

他期望,本港疫情盡快過去,若通關可方便更多遊客和內地客來港,相信有助本港樓市。

同時,他預期今次樓市的掉頭回落跌勢不會太急;引發的負面連鎖反應亦不會太嚴重。用家的需求是剛性的,不容易受投資因素所左右。

(圖片來源:新傳媒資料室)

持續價跌量縮

另一方面,美聯集團(01200)主席黃建業則指出,樓市的交投於2021年第四季已開始減少,及至2022年初第五波疫情爆發,嚴格的社交距離措施不但窒礙睇樓,亦使到新盤活動近「清零」,導致今年上半年住宅物業交投暴跌。

事實上,適逢「加息時代」,各國央行「收水」,全球都在面對「資金退潮」的後遺症,有待補充錢財及人才。

黃建業認為,「價跌量縮」的情況將會持續一段時間,直到再出現利好消息刺激。

現時發展商主動出擊,帶頭「劈價」推盤,新盤售價已貼近,甚至低於部分同區二手屋苑。

加上「息魔」殺到,對二手成交構成巨大壓力,急於放貨的業主即時跟隨減價求售,移民盤亦加入減價行列,令樓價持續向下調整,惟料跌幅有限,預計今年全年樓價將跌約8%。

成交方面,料下半年一、二手成交分別錄得8,500宗及21,700宗,較上半年分別回升約78%及約6%,以按年計仍呈現顯著的跌幅。

因首季交投銳減,料一手全年成交錄13,300宗,按年跌逾兩成,為2013年實施「一手銷售條例」以來新低。

二手全年成交則估計錄約42,100宗,按年跌近三成,創出三年新低。

全年住宅成交料僅錄約55,400宗,按年亦跌近三成,並創2015年後的新低。

同時,黃建業建議「減辣」刻不容緩。

他解釋「辣招」本是「逆週期措施」,在疫情下已失去壓抑樓價作用,反而直接減低樓市推動經濟的效果。

倘若政府對一刀切式「撤辣」感疑慮,可逐步「減辣」,例如買家印花稅(BSD)可採取「漸退式」稅制,移居香港愈久,稅率可按年遞減。

另一可行的方法,是倘若住滿七年獲永居資格,則可獲得退稅。他認為,有關政策可於兩年後再作檢討。

(圖片來源:美聯提供)

會德豐指樓市壞消息不多

至於發展商,則認為樓市壞消息已不多。

會德豐地產常務董事黃光耀表示,香港已消化加息等因素,認為樓市走勢要視乎經濟情況,若能落實完全自由通關,樓價有望穩定發展,料下半年窄幅上落。

他指,最近幾個新盤以貼市價開售,相信是發展商為刺激市場氣氛,預計下半年會保持同樣策略,主要是第五波疫情打亂銷售部署,希望餘下時間能把握機會,料一手繼續主導市場。

新鴻基地產(00016)副董事總經理雷霆亦表示,加息屬預期之內,而買家亦有心理準備,事實上,如參考歷史,過去多年,包括美國加息週期,本港按揭利率絕大部分時間均處於低位,銀行態度亦有利置業者,故今次按揭利率調整對樓市影響不大。

另外,政府放寛入境限制,令大眾憧憬日後通關,預期下半年樓市會較上半年活躍。 

(圖片來源:新傳媒資料室)

樓價較去年高位跌8%

龍頭代理行美聯集團日前公布中期業績,今年上半年虧損2.32億元,不派中期息。

集團解釋,香港於2022年1月爆發第五波新型冠狀病毒疫情,造成普遍不利市場的情況。

加上嚴厲的社交距離措施、檢疫隔離及旅遊限制,均抑制買家的意欲和需求,導致香港住宅物業的成交金額及成交量大幅下跌,而跌幅顯著集中在今年首季。

此外,即使已盡力爭取,但是業主在第五波疫情中只給予有限度的租金寬減;同時,香港新盤市場極其淡靜,2022年上半年一手住宅註冊量,跌至2014年以來新低。

代理須搶單求存

黃建業提及,疫情鎖港近三年,短期中、港通關無期,樓價偏軟。

若參考美聯樓價指數,樓價已重返2021年2月水平;年初至今則跌約4.8%,比起去年8月高位累跌近8%。

黃建業指出,樓市成交暴跌,地產代理僅是芸芸飽受疫情影響的行業之一,經營成本卻因為環球通脹、高租金、高薪金等因素而不斷急升,紛紛出現虧損擴大或盈轉虧的情況。

代理須搶單求存,料行業整固步伐將會加快,本港亦已有代理行屢傳減薪消息,未來淘汰戰勢升級,部分業績未如理想的代理將被市場淘汰。

(圖片來源:新傳媒資料室)

動盪新常態 蔡金強:投資要重返宏觀切入 美股長遠大贏家

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美股曾帶挈不少香港散戶在疫後時期身家暴漲,但今年也許使更多人打回原形,甚至輸凸。「美股只升不跌」的一時神話,被粉碎得星塵也不剩。奧陸資本總裁蔡金強點出散戶弊病,是習慣了不正常的長期和平且繁榮的年代,忘記了經濟與股市本來的規律就是不時動盪,現時做投資要摒棄從企業個體出發,轉為政經大格局切入,他挑出三大心水板塊分析抗跌股票,且待「小金人」娓娓道來。

圖片來源:新傳媒資料室, 美聯提供