樓市調整未完 下調全年樓價升幅至5%
新盤劈價帶來的第一個效應是「冰封」二手市場。
綜合美聯分行資料,全港35個大型屋在7月24日至7月30日週內合共錄38宗成交,較年內平均數約65宗低逾四成。或令部分業主「面對現實」,加速減價求售及擴闊議價空間,同是亦令樓價受到更大的下調壓力。
回顧最近樓市表現遜預期的原因,主要受到三大因素困擾。
首先,本港經濟復甦進度較預期慢,如第二經濟增長出現放緩;同時,美國加息周期遲遲未完結,年底前息口仍有機會上調,除了對供樓負擔構成壓力外,亦令資金流向高息資產。
再者,期內本港金融市場表現疲弱,香港上半年公開招股(IPO)集資額僅178億元,被擠出全球五甲,僅列全球第六位。
因應加息週期未止及最新經濟環境,筆者全面調低全年樓市的價、量、額預測(見圖表)。
成交方面,預測全年新盤僅錄約14,000宗成交,二手則錄約40,000宗成交;金額方面,預測全年新盤成交金額錄約1,560億元,二手成交金額則錄約3,050億元.。
樓價則由原先估計升約10%至15%,大幅調低至僅升5%,亦即是今年樓價的高峰期,已於上半年出現。
政府的放寬按揭措施亦未見成效。據筆者公司紀錄,7月政府放寬按揭成數公布後,至今一個月,35屋苑成交量未見上升,反而跌約13.9%,足見放寬措施,對樓市的刺激作用成效不彰。
減辣撤辣刻不容緩
筆者呼籲特區政府,現時正是「撤辣」的最佳時機。以目前的政經環境,樓價難大升。
相反,若樓市復甦,可帶動經濟發展,因為樓市交投暢旺,利好的不只本港的地產業,更可令銀行、律師樓、裝修、運輸、甚至資產管理等橫向行業受惠。因此「減辣」、「撤辣」實屬「刻不容緩」。
事實上,為鬆綁樓市是中央的最新政策,中共中央政治局已明確提出適應內地樓市新形勢,適時優化房策;住建部亦提出進一步放寬限購措施。北京、深圳、廣州三大城市已表態支持優化房策,將結合當地實際情況盡快推出有關政策,香港特區政府亦應該從速緊跟中央路線,配合國策提出有效的振興樓市措施。
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