【樓市點睇】大灣區置業 二線城市較穩定 買樓前要留意「五證二書」

【樓市點睇】大灣區置業 二線城市較穩定 買樓前要留意「五證二書」

樓市點睇・大灣區置業】現時大灣區有近7,000萬人,預期未來大灣區人口數量將急速上升,當人口增加時,GDP自然會水漲船高,物業需求隨之上升,價格亦會提高。如果投資者想要把握時機投資大灣區,到底那一個地區比較合適,當購買時又有甚麼事項需要注意,以下邀請大灣區樓市專家1% Anthony一一解答。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫、中新社

中央主力發展大灣區

中原地產編製中原大灣區指數,反映出大灣區內11個城市的住宅樓市走勢。

根據2019年1月份大灣區指數報105.12點,較去年同期錄得4.2%升幅。而指數更自2016年3月的79.63點,急升32%,可見市場十分看好大灣區樓市的後市發展。

粵港澳大灣區包羅內地九個城市,其中深圳樓價最為高,每平方米平均售價55,000元人民幣。而排行第二位的是珠海,每平方米平均售價26,000元人民幣;第三位的是廣州,每平方米平均售價22,500元人民幣。

雖然現時中央主力發展大灣區,不過因為大灣區涉及不同地方,不同城市和地區的發展狀況有別。1% Anthony指因深圳、廣州等傳統大城市發展成熟,創業和科技不輸香港,導致樓價偏高。

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樓市點睇・大灣區置業】粵港澳大灣區包羅內地九個城市,其中深圳樓價最為高,每平方米平均售價55,000元人民幣。

香港、澳門、深圳、廣州為核心城市

而且他指,未來大灣區發展會把香港、澳門、深圳,和廣州列為核心城市,然後再加強與周邊城市之間的聯繫,如珠海、佛山較靠

這些核心城市,其樓價應該會率先受惠,而惠州和中山就是下一個階段,因此在投資時,亦須衡量那個城市最會最先受惠。

如果投資者想購入深圳、廣州或珠海等地方的一手住宅樓宇,相信價錢已經升得太高,因附近的基礎設施和商業配套相當成熟,交通已經發展十分完善,導致其升值空間相對較低。

相反,如果投資者選擇投資正在規劃的地區,或在建設基礎設施及商業配套的樓盤,相信升值空間相對較大。

舉例說,未來中山可說是交通樞紐之一,如預計會在2024年建成深中通道,將會打通深圳及中山兩地。

本來中山並不靠近香港、深圳、 澳門,甚至在三年前新樓每平方米售價5,000至6,000元人民幣,因此當深中通道概念一出,樓價急升每平方米售價17,200元人民幣,未來相信當深中通道落成時,樓價只會繼續上升。

以發展程度釐定價錢

除選擇地區外,如何比較價錢亦是一門學問。

現時港人到內地買樓,大多依靠網上資料,或者發展商所提供的價錢作比較。1% Anthony指,如果想知道一手價錢住宅是否偏貴,應先留意當地交通配套,而且樓盤是否處於中心地區。

如廣州和佛山在大灣區規劃出台前已發展相當成熟,地鐵可由廣州直通佛山市中心,這些地方因靠近一線大城市,所以它的價格自然高。大概每平方米售價20,000元人民幣,但是如果同樣價錢到其他城市,肇慶等,明顯就還未到達這個水平,因此投資者亦須基於發展程度來釐定價錢。

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樓市點睇・大灣區置業】除選擇地區外,如何比較價錢亦是一門學問。

1% Anthony又提到,現時較落後的地方,售價僅約10,000元人民幣,因土地比較充裕,發展成熟的地方並不多,投資者需要很有眼光才能投資。

其次,投資者不能把內地樓價與香港樓價比較,因為多數情況下內地樓價一定會比香港便宜,不能以香港樓價衡量內地樓是否抵買。
投資者更要慎防用二線城市的價錢購買在三線城市的樓宇,便會蝕章。但如果投資三線城市成功的話,因它的基數低,所以投資回報會更大。

如果想要較穩定的投資,可以選擇二線城市,例如東莞、佛山等地,因為這些地方發展中,不過1% Anthony提醒,大灣區地方始終太大,而香港人又不太熟悉。若想要投資二、三線城市的話,盡量選擇一些核心中心位置,而一線城市就可以投資邊沿地區。如果投資者沒有信心,寧願花更多價錢買新樓。

近年不少港人在內地購買物業時被騙,因此本港地產代理監管局在2017年,發出有關銷售香港境外未建成物業的執業通告,該通告主要提供指引給參與境外未建成物業銷售的持牌地產代理,當中需要持牌代理向買家提供銷售文件,如法律意見副本、書面警告聲明,以及盡職審查報告副本等。

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樓市點睇・大灣區置業】現時較落後的地方,售價僅約10,000元人民幣,因土地比較充裕,發展成熟的地方並不多,投資者需要很有眼光才能投資。

 

港人需要留意「五證二書」

買家仍多加留心,可以嘗試留意售樓處會否張貼「五證二書」。「五證」是指《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》等。其中《國有土地使用證》及《商品房銷售(預售)許可證》最為重要,前者代表單位和個人使用國有土地的法律憑證,這是受法律保護。

而後者則是發展商銷售現樓或樓花必須具備的證書,是內地政府部門允許發展商銷售房屋的批准文件。因此當發展商有了「五證」,代表所售的房屋合法。

兩書分別是「住宅質量保證書」和「住宅使用說明書」。前者是地產商對所售商品房承擔質量責任的法律文件,其中列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容;後者是住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的,告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。

1% Anthony指,除牌照外,如果要在內地置業,最好找一些在內地工作,或已買物業的朋友幫忙, 因為中介和發展商的處理問題手法與香港不同,隨時有機會中伏,因此有朋友幫忙自己會更安心。

另外,在購買二手樓宇方面,因內地不流行聘用律師,所以在沒有律師把關下,投資者需更加小心,最好選擇大型中介公司。

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樓市點睇・大灣區置業】兩書分別是「住宅質量保證書」和「住宅使用說明書」。