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息口高企 樓市先求賣再求價

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5月樓市焦點的元朗全新盤,一如所料即日沽清,發展商立即乘勢加推,相信單是向隅客已經足以支撐銷情。另一邊廂,二手的交投亦較五月初略為回升,綜合美聯分行資料顯示,全港35個大型屋苑過去一週(5月6日至5月12日)合共錄55宗成交,較前一週(4月29日至5月5日)的42宗按週回升約31%(見圖表),終止連跌三週走勢,並創三星期新高。

新盤一向受市場追捧,但是為何二手交投也在靜悄悄的回升?

除了受到股市突破一年高位的利好消息刺激外,更重要的是,經過逾兩個月的消化,二手的「亢奮期」結束,業主的叫價也「回歸現實」。「美聯信心指數」最新報62.9點;按週下跌0.9%,已經連跌四星期。反映新盤搶購買力,令急於沽貨業主減價,減價盤增,信心指數下跌。

年初至今樓價錄1.16%跌幅

與此同時,樓價亦輕微回軟。「美聯樓價指數」最新報135.96點,按週微跌0.07%;較四星期前升1.09%,年初至今樓價錄1.16%跌幅業主信心下跌,樓價亦同回軟,於是吸引部分買家重點二手市場,因而導致二手交投回升。

現時的樓市除了是「用家主導」及「買家主導」外,亦是「價格主導」。只有「賣得平」,才能「賣得出」。二手是這樣,新盤亦然。

現時發展商推盤是「重量」多於「重價」,令新盤持續「低開」,更導致連續七季出現「負溢價」,即新盤價錢較二手價為低。短期的供應壓力,是導致新盤價難以提高的重要原因。

截至今年3月底,累積貨尾有20,486伙,維持逾20,000伙的水平。相信後市的整體供應仍充足,發展商開價會持續審慎。一手貨多價低,力壓二手,因此二手樓價自然未能回升。

筆者相信,要樓價回升必先去除兩大壓力。第一是供應壓力,須待新盤消耗一定數目,發展商才有調高開價的可能。

第二是要待減息時間表落實。雖然美國聯邦儲備局已經表明不再加息的態度,但是對減息的時間仍然莫諱如深。

以現時美國的經濟及通脹情況,今年次季減息的可能性微乎其微,相信第三季,而市場亦普遍預期今年香港應只會跟減一次左右。

預計即使減息,今年內供樓的壓力難以大減,但是對經濟及樓市的情緒,又或資金流向卻有顯著的影響,亦唯有到減息落實,樓價才有回升的空間。

在這之前,預料本港樓市走向亦難擺脫現時的局面,因此無論是發展商或二手業主,要賣樓亦必須「先求量再求價」。

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撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片