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沙田第一城樓價半年挫16.7% 專家料樓市未見底 要跌三成 | 香港樓市2018 | 美孚新邨 | 差估署

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【沙田第一城】近日樓市交投極其淡靜,樓價跌幅擴大。全港十大屋苑10月份僅錄得68宗成交,較9月55宗按月升23.6%,為2006年有紀錄以來次低。十大屋苑中只得沙田第一城成交量較上月下跌,全月只得7宗成交,較上月的20宗大跌65%。

撰文:麗爾 |圖片:新傳媒資料庫、unsplash

根據中原數據顯示,全港十大屋苑10月份記錄,9個屋苑成交量較上月回升。沙田第一城成交量較上月下跌,全月只得7宗。

翻查記錄,今年6月份樓價最癲時,沙田第一城呎價曾高達19,301元,跌至最新16,078元,跌幅高達16.7%。

緊接在後的為荔枝角美孚新邨,平均呎價由6月時的15,662元跌至最新14,160元,跌幅9.59%。

「劏房之城」的紅磡環海.東岸,黃開基拍賣行近日出現業主未入伙將單位拍賣個案。

單位為岸1A座27樓L室,實用面積194方呎,開放式間隔,開價440萬元,呎價22,680元。

較業主2015年10月購入價407萬元,僅高出33萬元或8%。拍賣現場全程無人舉手叫價,最終流拍收場。

本月10日,該拍賣行首度拍賣紅磡環海.東岸1C座29樓D室,實用230方呎,開放式間隔,開價528萬元,最終以流拍告終。有現場人士指出,環海東岸的價格未到心水價,睇定啲(樓市)。

差估署昨日公佈最新數據顯示,十大屋苑今年一月至十月的成交量,當中1月已是樓市成交錄得310宗,暫為全年高位。

自4月開始,各個屋苑成交量開始下跌,而9月更慘跌至55宗,屬2006年以來新低。上月共錄得68宗,仍較1月份大跌78%。
根據資料,9月份樓價指數報388.8點,按月跌1.44%,為兩年來單月最大跌幅,較8月跌幅0.07%,多出1.37個百分點。

其中以C類單位(實用753.4至1075.3方呎)售價指數跌幅最多,錄1.88%,最新報338.8點,其次為D類的大單位(實用面積1,076至1,721平方呎)報326點,下跌1.6%。

各區細單位樓價亦全線下跌,九龍區為重災區,平均每方呎售價約13,712元,按月跌6.01%,以實用面積約430方呎單位計算,平均售價約589.6萬元。

樓價跌勢潮暫未蔓延到租務市場,租金指數連升八個月,9月私樓租金指數更續創新高,升至197.8點,按月升0.56%,累升5.66%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,不少業主見二手市況十分淡靜,願意主動讓步,叫價調整近1成,令二手成交量有見底反彈之勢。

樓價回落,買家積極出動睇樓覓盤。市場出現承接力,優質單位更短時間內獲用家入市。

多個一手新盤同步於10月推出市場,發展商以多種優惠及靈活付款方法吸客,分散二手市場購買力。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,估計未來3至4個月樓價仍會調整。指現時樓市處於調整期,預計未來12個月住宅樓價亦會有調整空間。整體而言今年全年一般住宅預料仍會升價一成。

紀惠集團行政總裁湯文亮指出,樓價指數只是輕微下跌並不代表樓市仍然保持平穩,只是一個假象。

現在即使二手樓業主願意劈價,買家仍然不願意入市。因市場沒有成交,指數固然不會下跌。

但當業主繼續劈價,或劈多15至20%之後,引起買家有興趣入市,成交量將激增,惟成交價下挫,樓價指數亦會作出斷崖式急跌。

湯文亮補充,分析樓市時不能以樓價指數作指標,指數並沒有反映業主的叫價及買家接貨價。
若沒有買家接貨,一定會有業主將叫價不斷降低,當大量交投出現,售價已經和樓價指數的設定價有一段差距,最終結果是指數急跌。

樓價指數並沒有做假,它的確是顯示了樓市實況。
他認為市場要接受樓市下跌,並且要有在短期內作出斷崖式下跌的準備,預計樓價將跌25至30%。

祥益地產總裁汪敦敬認為,政府「娥6招」重手,目前樓價調整合理。樓市短期下跌,「假跌」非恐慌性插水式一沉不起的樓市大簫條,相信幾個月後跌定。

他補充,600萬元以下單位會出現假跌,估計跌幅將由高位回落10至20%,居屋率先反彈,相信新居屋結果公布後,購買力回流二手市場消耗劈價盤。

另外,由於面對樓花短期供應增加,600萬元以上單位調整期會較長。汪敦敬解釋:「待售現樓及樓花約7.6萬伙,從過去2年看,每年賣1.6萬至1.8萬伙,相信發展商需時審視賣樓計劃,待明年才能企穩陣腳。」

他強調樓價比今年高位回落10至20%是尋寶的區間。 勸喻市民準買家做好自己準備,每個人風險及機會成本不一樣,不要人云亦云。期望樓價拾級而下,脫離數據提供的訊息,以免錯過入市良機。

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