港樓命運|負資產有望「清零」、美國象徵式加息?標普:大多數國家樓價年中已見頂

港樓命運|負資產有望「清零」、美國象徵式加息?標普:大多數國家樓價年中已見頂

負資產有望「清零」?樓市及樓價季度表現改善,本港負資產宗數再度減少至零星宗數。業界分析,在新盤成交量推動下,第四季負資產有望「清零」。評奴機構預計,在量寬政策「收水」下,全球大部分國家樓價已於2021年年中見頂。再加上,美國每月將減少買債150億美元,循序「收水」舉動會否對樓價產生即時影響?

撰文:經一編輯部| 圖片:中新社

負資產宗數有望「清零」

根據金管局數據顯示,今年第三季全港僅錄得3宗負資產個案,對比第二季錄得5宗及0.21億元,宗數及貸款金額按季分別減少2宗及1,200萬元。

假如對比去年第三季同期的199宗負資產及11.55億元,負資產宗數及貸款金額按年分別大減196宗及11.46億元。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,根據差餉物業估價署公布的私人住宅售價指數中可見,樓價自7月份起於高位398.2點,輕微回落兩個月,至9月份的396.3點。

按季而言,今年第三季私人住宅售價指數報397.5點,比上一季的393點增加4.5點或1.15%,連升三季,創有記錄以來季度新高。

根據金管局數據顯示,今年第三季全港僅錄得3宗負資產個案,按季分別減少2宗及1,200萬元。(圖片來源:中新社)
根據金管局數據顯示,今年第三季全港僅錄得3宗負資產個案,按季分別減少2宗及1,200萬元。(圖片來源:中新社)

第三季樓市稍回調

另一方面,今年第三季樓市成交量按季稍有回調,對比去年同期仍有增長。根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心的數據顯示,今年第三季一二手住宅註冊宗數錄得21,097宗,比去年第三季的16,375宗仍增4,722宗或28.8%。

曹德明認為,第四季多個新盤強勢推出,近日多個新盤銷情甚佳,相信可帶動第四季整體成交量及樓價有上升動力,料第四季負資產個案有望重返2018年第三季的零宗水平。

 負資產超低水平 美國象徵式加息

美國聯儲局宣布聯邦基金利率維持在0%至0.25%區間不變,亦是自去年3月16日後,連續13次議息會議維持接近零息水平。

美聯儲局亦決定調整疫情爆發後為刺激經濟而推出的資產購買計劃,由原來每月1,200億美元資產購買規模,於本月起每月將減少買債150億美元。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,美聯儲局維持利率不變及啟動減慢買債均屬巿場預期之內,隨著美國經濟數字持續改善,加上當地市場資金已水浸至出現供應過剩,美國落實減慢買債開展貨幣政策正常化已屬市場共識及合理做法。

業界估計,第四季負資產個案有望重返2018年第三季的零宗水平。(圖片來源:中新社)
業界估計,第四季負資產個案有望重返2018年第三季的零宗水平。(圖片來源:中新社)

即使明年美國開始加息,預料仍限於象徵式,而美國在對上一次減息周期對比港息「減突」較大幅度,減幅共達2.25厘,港P減幅僅0.125厘,故此美加息初期料港P無需立刻跟隨上調。

現時拆息樓按計劃主導市場,本地按息受拆息(HIBOR)調整所影響,美國加息對港元拆息之影響視乎本地資金水平及流向變速,預期美加息初期,港元拆息在資金充裕環境下跟隨息率上調的速度有可能較慢,由於預期美明年僅象徵性加息,料今明年本港仍處低息環境。

王美鳳指出,今年第三季樓價續升約1.2%,首三季樓價平均累升逾6%,貼近樓價歷史高位,促使負資產數字在零星數字低位繼續回落。進入第4季,近期本港樓價於高位窄幅上落,但預期樓價整體上落調整幅度輕微,預料年內負資產數字仍會處於超低水平。

標普:大多數國家樓價見頂

評級機構標準普爾表示,雖然全球房地產需求不斷上升,但在新冠疫情爆發期間,建屋速度及數量被逼叫停,令整體供應受到較大限制。

標普指出,部分低收入家庭負擔能力惡化,或被趕出私人物業市場,而且未來趨勢仍會加劇,令各國政府在擴大社會住屋發展方面承受更大壓力。

標普分析,隨全球大多數國家的樓價升幅已於今年年中見頂。(圖片來源:中新社)
標普分析,隨全球大多數國家的樓價升幅已於今年年中見頂。(圖片來源:中新社)

標普展望,隨著推動樓價各上的寬鬆貨幣政策有機會「收水」,全球大多數國家的樓價升幅已於今年年中見頂。又指,隨著各國央行開始收緊貨幣政策,意味樓價升勢將會出現不同程度的放緩跡象,但具體走勢將取決於各國政策因素。

較早前,標普預期,香港住宅樓價在明年保持區間波動,雖然整體住宅供應不足以繼續支撐樓價向上,但香港樓價早已超越2019年歷史新高,部分潛在買家或許卻步,推遲入市部署。

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