港樓轉按套現(二)以租養貸賺4.5厘息差!兩球投奔英國|子非魚

港樓轉按套現(二)以租養貸賺4.5厘息差!兩球投奔英國|子非魚

本欄曾分享港樓加按套現、買葡萄牙樓後獲永久居留權,繼而申請歐盟護照的詳細攻略。不過,很多人心儀經濟實力較強的歐洲國家如英國,惟花費動輒千萬元,但原來有條「暗渡陳倉」好蹺費用僅五分之一——只需斥資200萬元,買土耳其樓作為「跳板」,可直撲入英國懷抱。

撰文:子非魚︳圖片:Unsplash

先說一下兩國歷史。英國於1973年容許土耳其公民申請英國商務與工作簽證,簡單而言是「創業移民」,往後可申請「永居」簽證及入籍。英國於2018年7月主動修訂《移民法》,確立「脫歐」後仍可通過《協議》申請上述簽證,不少土耳其人隨即付諸實行移民。另一方面,土耳其也於2018年9月降低投資移民門檻,由100萬美元(約780萬港元)大幅減至25萬美元(即195萬港元)。相比起100萬英鎊(約1,000萬港元)直接投資移民英國,由香港跳入土耳其、再跳入英國,成為性價比更高的康莊大道。

以租養貸賺4.5厘息差

入籍土耳其程序簡單,只要投資不少於25萬美元(即195萬港元)當地物業,持貨至少三年,便可以獲得該國護照成為當地公民。之後更可申請配偶及18歲以下兒女同行,過程僅約三個月,毋須坐移民監,亦沒有學歷及資歷審查。香港人如何取得近200萬元的投資移民彈藥?簡單而言只要將港樓加按套現。現時香港按揭利率為2.5厘;土耳其樓租金回報率達7厘,業主可以實行「以租養貸」,並賺取4.5厘息差。

當然,不得不承認的是近年土耳其政局動盪,導致當地貨幣「里拉」升跌無常,業主要承擔外匯風險。惟若果撇除外匯因素,土耳其樓價由2010年至今升近兩倍,跑贏本地物業,有興趣人士不妨到當地最大旅遊城市伊斯坦布爾置業,保值能力較高之餘,隨時可以改裝成旅館接待旅客。入籍土耳其後,申請人可以「商人資格」申請英國簽證。批出與否視乎申請人的商業計劃是否有利可圖,以及是否足以支持家庭日常生活開支。

土耳其
入籍土耳其後,申請人可以「商人資格」申請英國簽證。批出與否視乎申請人的商業計劃是否有利可圖,以及是否足以支持家庭日常生活開支。圖片:Unsplash

申請人需要撰寫一份詳盡的營商計劃書,當中包含申請人背景、工作經驗、產品、服務範圍、目標市場、營銷策略及財務概要等。與英國另一移民渠道「創新業務」有所不同,土耳其商人資格簽證,原則上沒有特定資金投入及盈利要求,也不用刻意聘請英國公民,甚至可以「一人公司」營商,即使從事網購亦沒有問題,堪稱全世界最靈活的低成本投資移民計劃。獲批英國簽證後,申請人及其配偶、21歲以下子女會先取得「暫居」資格,住滿五年而期內不能離開英國超過450天(即每年約90天寬限),便可申請「永居」,再過一年便可入籍。

值得留意的是,雖然申請人必須根據計劃書做生意,配偶卻可以自由工作,財務上有互補之效,大大降低移民風險,非常適合香港人要求。每個國家都存在移民政策改變風險,而過去多年也出現不少政策改變而前功盡廢的案例。但只要深究英國移民政策及歷史,便會發覺就算政策有所改變,政府也會在當刻劃線,不會追溯舊有個案,亦即是說已申請人士受影響機會微。

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。

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