納米樓

由高追炒賣到回塘 剖析納米樓「誘人」真相和最終命運!|Dooby Sir

樓市

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在社會聲音呵斥樓價高企,上樓壓力大的同時,聰明的發展商便順水推舟,宣稱面積起細啲,總價低啲,能有助減輕上車壓力,對渴望上車而資金不足的人群來講,「納米樓」確實十分的誘人。

何謂「納米樓」,原意形容細到以至於用納米來計算的單位。而筆者文內「納米樓」形容為廳、廚、房一體單位之外,還有超精緻一至兩房單位。

納米樓真的有助減輕上車壓力嗎?

前幾日,我看了一段視頻,內容是講述一對滿7年的年輕港漂夫妻在香港首次置業,預算總樓價約600萬。當他們睇完新樓與二手樓比較後,最終選擇二手住宅,位於荔枝角近地鐵站的一個藍籌屋苑,面積約500幾呎高層兩房,成交價580萬。相比同等價錢,如果買新樓,相信只能買到約200至300幾呎單位。

「納米樓」近這幾年價格不斷向上攀升,市場上仍然有大部份人追高入市。一方面,大家眼見目前市場上新樓供應仍處於失衡狀態,不少港人看中「納米樓」市場,希望從中獲利。

另一方面,聰明的發展商亦瞄準現時部份港人崇尚奢華,追求時尚的商機,投其所好加重「納米樓」裝備,特配置豪宅元素,變相推高樓價,例如增設會所、空中泳池、豪華大堂、甚至有些還有山、海景觀,來滿足不少喜歡打卡的買家買入。

可見,大部人利用「納米樓」來獲利,基本都等SSD期過後就放售。而宣稱「納米樓」可以減輕港人上車壓力的說法與現實背道而馳。

納米樓
(圖片來源:政府新聞處)

政府要解決住屋問題,手還需伸長啲

香港樓市市場是較自由的市場,這種情況下房屋的供應數量及銷售價格由自由市場價格規律引導形成其價格。

若要從根本上改善香港基層或中低產的住屋問題,政府需大量興建或提供有別於完全由市場主導形成價格的物業,在未來住屋供應體制方面政府要落足心思加大租/售的供應數量。

政府無責任讓人人買到樓,但有必要讓人人有屋住,這亦將會是一項任道重遠的任務。

如何實現「人人有屋住」?

過往政府在房屋供應推動方面一直做得不足及受多方阻攔。而公營房屋供應速度遠遠不及人口增長速度,公屋輪候有些長達6年甚至以上,導致劏房、籠屋,板間房等惡劣居住環境應運而生。

那麼,現在房屋問題難以解決的局面會打破嗎?會,因現在局面與環境已轉變,時機已成熟。不過未來基層上樓單靠政府,亦不切實際,難以實現。

如何能減少政府財政投入,又能提高興建效率,政府需要解決這個問題,比如打開「政府與不同類別機構合作建設(例如香港社福及社會機構、香港發展商、相信亦有可能會加入內地發展商及商界參與)」的通道。

然而,目前通道已漸見打開,例如:社福機構大量過渡性房屋推出,香港路德會及其社會服務處首個酒店式過渡性房屋「德薈」。

納米樓
(圖片來源:政府新聞處)

政府推出「支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃」,目前分別為由東華三院負責的啟德沐安街項目,及樂群社會服務處於何文田及中環的改建空置住宅單位,料可提供564伙。

發展商方面新世界倡以市價5折至6折售私人資助房屋,新界西起300伙作試點。

林鄭月娥在其2020年施政報告中指出,特區政府將把新開發土地的70%用於公營住房建設,相比以前有明顯提高。

看得出政府今次決心搞好房屋問題,新任特首李家超「以結果為目標」的執行;相信未來,定會實現量先行,增加過渡性房屋、組合屋、經濟房屋、人才住房、公屋、居屋、等等或其名稱的房屋助基層/中低產上樓。

納米樓未來何去何從?

隨著香港政府進一步把最低實用面積不小於280平方呎的有關要求推至所有公私營建築條例中,及港府放寬按揭成數,住宅在購買呎數方面有所改變,市場預期未來納米樓的供應或會進一步減少。

筆者認為,為市場健康發展及港人住好啲、住大啲,實用限呎面積未來有機會還會增大,這個推斷看似納米樓會消失?

政府為房屋量先行,在下限實用面積原則內仍會大量興建開放式及一房、兩房單位,以低市場價供基層/中低產上車,有別於現時只有私營「納米樓」供應情況。

而估計將來發展商則負責興建最細兩房若以上及少量一房單位;政府希望做到和開發商之間形成一個雙贏的局面,基層/中低產住屋歸政府,中高產及新增優質內地人群住屋歸市場。

然而,這樣發展下去的話,目前納米樓價格有機會慢慢被新環境及港府未來對房屋政策支持下而被對冲,筆者估計納米樓升幅方面會慢慢收窄或回塘。

此文僅以「納米樓」現時情況及未來發展,表述筆者對此不同角度的觀點看法,廣大讀者可根據自身認知,取其精華,望爾受用於己身。

註:內容所述的「納米樓」,它並沒有好與壞之分,它只是社會某段時期出於居住本能及需求,而創造出的極精緻產物。

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納米樓
(圖片來源:Dooby Sir授權圖片)

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圖片來源:政府新聞處、Dooby Sir授權圖片