葉秀亮專訪：拆解樓價跌75%由來 太早撤辣 超調無可避免｜封面故事

葉秀亮指出，樓市泡沫的形成最少八至十年，所以在2009及2010年，他還敢買樓，因為樓市還在上升中。但其後港府不斷推出「辣招」，樓價愈壓愈升，泡沫逐漸形成。至2016至2017年，葉秀亮已開始意識到泡沫風險。「我知道有泡沫風險，但很多人仍然在買，現時最傷的一班，就是2019至2021年，以『林鄭Plan』、呼吸Plan買樓那班。」

事實上，葉秀亮認為，樓市泡沫應該早在2019年就爆破，因為很多負面消息接踵而至，中美貿易戰、新冠肺炎疫情、其後又加息。

但政府卻推出了「林鄭Plan」，放寬首置按揭成數，800萬元以下物業最高可借成九按揭、1,000萬元以下物業最多可借八成。結果將泡沫爆破時間延後了。「早一點爆沒有那麼傷，現在去到2021年才爆，跌起來就會傷一點。」葉秀亮說。

跌5成才算合理

至於計算跌幅，葉秀亮指他由一個經濟學模型計算出來，其中一個計算範疇是租金回報率。「一般情況下，3.5厘的租金回報率屬於合理，當然還要視乎當時的息率、通脹等因素，例如息口較高，租金回報率也要調高一些。」

葉秀亮表示，根據歷史情況，租金回報率低於2厘已有泡沫，而在2021年樓市最高峰時，租金回報率只是1.8厘。「如果由1.8厘租金回報跌回3.5厘，樓價要跌45%至50成才是合理。所以現在樓價才跌三成，其實跌不夠。」

葉秀亮指，假如港府讓樓價自然回調五成，然後再釋出「撤辣」這個終極利好消息，屆時因為市場「大把平貨」，便會吸引很多資金進場，樓價便會反彈大約6%至8%，然後慢慢「築底」。

只可惜，港府太心急，在樓價只跌三成時便已「撤辣」，時機過早。「樓價未跌夠，但已經『撤辣』，現在是無招守險，無可避免要超調。」

葉秀亮解釋，當樓價由很高的水平下跌，很多時會跌穿合理價，這就是超調。超調幅度會視乎多個因素，例如樓價泡沫愈大，或市場流動性愈少、或供應量調整幅度愈慢，超調幅度便愈深。

「計及超調因素，今次樓價跌幅就是60%至75%，究竟是跌60%還是75%，要視乎經濟環境。若然出現一些極端的情況，例如美元兌歐元突然跌一半，或是人民幣跌三成多至四成，可能樓價不用跌那麼多。但若然香港爆發銀行系統風險，那隨時跌超過75%也不定，但以目前經濟環境來看，75%應該是一個頗穩陣的底部。」

別問何時可以入市

因此，葉秀亮認為想置業的人士不用心急，可以用樓價跌幅作為入市指標，當跌至60%時已可開始入市。「要留意樓價由60%跌至75%，這個範圍也是頗大，所以要量力而為。」

另一方面可以看租金回報率入市，葉秀亮指出，當租金回報見6厘至6厘半水平，因收取的租金可支付按揭利息，再買多一間額外成本不大，會吸引投資者入市，而6厘多的租金回報，亦已大約等於樓價跌75%左右，防守性會十分高。

葉秀亮也提醒入市人士，千萬不要問「何時才可入市」，因為樓市下跌週期，通常是三至四年，但之後還有三至四年災後衰退期，所以最少有六至八年調整時間。惟當中又存在變數，假如樓價跌得很急，很快已到75%，可能不用六年已調整完成；假如跌得很慢，隨時用八至十年也說不定。

「不要再問我香港會衰多少年，或是樓價會跌多久，這只不過為自己製造麻煩。只要持著跌60%至75%這個宗旨入市便可。」葉秀亮說。

葉秀亮反擊：我不是末日博士

葉秀亮表示，他花了20年多年時，專門研究泡沫形成與泡沫，目前香港經歷的事，都是以前發生過。早於2009年，他已表示香港樓價會升八至十年，然後形成泡沫，再於一個極度壞消息下泡沫爆破，步入下跌週期。屈指一算，即是2018至2019年便是泡沫有爆破危機之時。

「我一向都是說同一件事，升了就會跌，只是人們突然覺得我看淡。在泡沫未爆，大家沒有理我，現在倒過來說我是『末日博士』，這不是很奇怪嗎？其實我只是一個很溫和的經濟學者，想做一些政策建議，希望政府採納，去避免災害的發生，或是減低災害的影響而已。」他又強調，自己從沒有說過香港樓價會「衰十年」，只是媒體誇大。

事實上，他接受訪問，並不是想與人「鬥準」：「就算真的說中樓價跌75%，經濟要衰十年，又如何？重點是要如何避免這件事發生，這是我接受採訪的目的，就是希望能推廣這些政策，貢獻社會。」