甩名抽新樓避額外印花稅 甚麼情況下難過稅局和銀行審批

甩名抽新樓避額外印花稅 甚麼情況下難過稅局和銀行審批

樓市「辣稅」增加入市負擔,部分人訴諸財技以合法避稅,例如不少持有聯名物業的夫婦,其中一人會先於原有物業甩名,再以首置身分抽新樓,免繳15%從價印花稅(AVD)。惟於甩名程序上,稅局及銀行處置手法大不同,或導致新樓按揭大失預算,今期將詳述箇中伏位,助業主成功避稅及上會。

撰文:子非魚|圖片:iStock

首置身分免繳高額印花稅

聯名持有物業的夫婦,其中一方於原有物業甩名後,可用首置身分抽新樓,免繳高額印花稅。

從稅務局角度,只要已簽署甩名臨約,即使手續未完成,甩名一方亦已回復首置身分。

故購入新樓時,可用較低的第二基準計算印花稅,毋須支付15%高額印花稅。

業主申請高成數按揭前,必須先完成整個甩名手續
業主申請高成數按揭前,必須先完成整個甩名手續

惟銀行或按保公司對甩名認可要求更嚴格

但必須留意,銀行或按保公司對甩名的認可要求較為嚴格,業主申請高成數按揭前,必須先完成整個甩名手續,僅簽署臨約不當作甩名。

此外,完成甩名手續後,需再等候一個月,供環聯清除甩名方的mortgage count紀錄。

若於mortgage count未清除前,抽新樓敍造按揭,銀行查閱信貸報告時,發現mortgage count大於零,或會將聯名物業的按揭供款,計入新造按揭的每月供款與入息比率,以及壓力測試之中。

而且壓測需要用40%/50%計算,七成按揭成數以上更要用35%/45%計算;另外按保公司或最多批出八成按揭,不能盡借九成。在例外情況下,如果律師樓以書面向銀行確認,按揭申請人已完成甩名手續,銀行或可試批按揭,惟將同時衍生另一難題。

申請九成按揭或被質疑

假如業主買樓並申請九成按揭,按保公司或會被質疑,業主夫婦已有自住物業,為何甩名再買另一間、新買物業是否用作自住用途等,有機會要求申請人作出解釋。

筆者認為,最穩妥做法是先完成甩名手續,並確定環聯已清除mortgage count,才申請新樓按揭。

事實上,無論是選擇即供或建期,新盤成交期均比二手樓長,買方應有足夠時間完成甩名及清除mortgage count手續。個別情況下,如果即供成交期太短,不能在成交前完成上述手續,便應選擇建期。