疫市淡局確認!上車客必備「還價六式」猛攻業主最後防線!

樓市

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疫情嚴峻,惟地產業界對未來樓市仍普遍樂觀。不過,部分二手樓小業主似乎持貨心態轉弱,力求盡快轉手套現,致令場上減價成交增多。倘若準買家立心在今年入市,就要好好把握疫市淡局,部署6招還價攻略。

(圖片來源:新傳媒編輯部)

雖然買家剛需常在,但市場氣氛變得觀望味濃,成交量難免回軟。

交投淡局中,就會有業主的持貨心態減弱,為求盡快轉手套現,止賺離場。

如是者,用家及投資者,機會來了。尋找到心儀盤源,很自然就會想用最平價入手,當中六招還價技巧攻略,就是關鍵。

(一)準買家搵樓期間,知己知彼是必須,應多向專業而且信得過的地產代理,查詢業主背景及放盤細節,會較容易找到有機會還價的盤源。

作為準買家要給業主及地產代理知道,閣下有意買樓,地產代理通常會擔心失去潛在買家,會更落力協助找筍盤。

(圖片來源:經一編輯部)

大膽還價1成以上

當得悉業主背景及單位放盤情況後,遇上心水盤時不妨大膽還價。若業主開價為市價或輕微高於市價,通常較開價可還低一成以上,不妨大膽還價。

若業主拒絕還價或覺得落差太大,便轉戰另一間,淡市時心理質素較差的業主會不只一個,而巿場上的低水盤亦不會僅此一間。

(二)如何尋找還價的「對象」?其中一種,就是業主持有物業數以十年計,如果成功放售會大賺以倍數計算,原業主的心態上因為已是大贏家,或多或少會願意賺少一點,在減價多一點下出貨。

(三)事實上,準買家帶票睇樓,即場議價,表示充分誠意,都是增加成功買低水盤機會的重要因素。

美聯物業聯席區域經理鍾家豪表示,有年約30多歲、單身上車客帶票到荃灣中心睇樓,即日與原業主議價至深夜,成功打動原業主,以409.8萬元成交。

成交單位是荃灣中心11座低層F室,實用面積378平方呎,兩房間隔。

原業主最初開價498萬元,上車客無懼疫情帶票睇樓,即晚跟原業主議價至深夜,最終累減約88萬元或17.7%至409.8萬元成交,實用呎價10,841元。

此成交價為同類型兩房戶的一年新低價,原業主在1984年約1月,以24萬元購入上述物業,是次轉手賬面獲利約385.8萬元萬元,持貨38年升值16倍。此成交亦說明,持有物業數以十年計的長情業主,賣樓時的議價空間或較大。

移民盤減價幅度較大

(四)此外,近年出現不少移民盤,即是業主急於離開香港,盡快轉手是必然,減價的幅度自然較大。

中原地產副區域營業經理吳倬霆表示,屯門瓏門3座低層A室,實用面積720平方呎,三房一套連儲物房間隔,早前以1,300萬元放售,日前減價至1,150萬元,獲區內換樓客承接,成交呎價15,972元,低市價約一成。

原業主於2012年9月,以697萬元一手買入單位,因移民故沽售單位,持貨九年多,賬面獲利453萬元,物業期間升值65%。

同樣地,已買入新單位樓換樓的業主,亦是十分急於套現資金的一群,要還價,就不妨找該類盤源埋手。

(五)另一種,是放盤多時仍未能出售的盤源,此類盤源業主大可能已減價多次仍未出售,心態上已經淡了下來,為求盡快轉手套現,都不爭在再減價出售。

(六)最後一類就是剛滿三年踏入額外印花稅(SSD)鬆綁期的半新盤業主,他們可能是投資者,把握了樓花期的優惠價入市,到了現樓階段,發覺單位實際情況不太合心水,或財務狀況有變,如供款因為參與了發展商的高成數按揭計劃而開始要付高息,令他們想放棄再供下去,自然想盡快轉手。

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雲海SSD鬆綁 二手交投增

當中2018年賣樓花的馬鞍山雲海,自SSD鬆綁後接連錄得二手成交。

中原地產副分區營業經理陳鴻霆表示,雲海香海臺2座中層單位,實用面積483平方呎,兩房間隔,原開價約950萬元,議價後減4.4%至908萬元易手,呎價18,799元。

原業主於2018年以932.3萬元一手購入單位,持貨三年多,現賬面蝕讓約24.3萬元離場,貶值3%。

港島區方面,同樣於2018年賣樓花的北角柏蔚山,2月連錄兩宗二手成交。

世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,柏蔚山3座中層H室,實用面積832平方呎,三房連工人房間隔,座向北,獲區外換樓客以約1,980萬元承接,呎價23,798元,屬市價水平。原業主於2018年6月以2,176萬元一手購入上址投資,現轉手賬面蝕196萬元,貶值9%。

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用樓價指數數據部署入市

要找平盤,除了找地產代理幫忙外,大可以利用指數數據,掌握樓價及盤源的情況。

坊間都有不少機構及政府部門都有制定樓價指數,但計算方法及基準各不同,市民參考時,都需要了解一下各指數的背後計算基礎。

先由政府部門說起。差餉物業估價署每月都會發布物業市場統計資料,而當中市場人士最關注的,就是租金和售價指數。

據官方說明,指數衡量價值轉變時,是根據租金或售價除以有關物業的應課差餉租值所得的「因數」,而非根據每平方米樓面面積的租金或售價計算。

至於物業的應課差餉租值,是假設物業在指定日期空置出租時,估計全年可得的市值租金。實際上,利用應課差餉租值,不但考慮到樓面面積,也顧及到不同物業在質素上的其他差別。

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差估署指數滯後一個月

不過,市場人士經常指上述指數是滯後,是因為差餉物業估價署所制定的住宅樓宇買賣的統計數字,是來自土地註冊處,滯後約一個月。

反之,代理行的樓價指數,相對的滯後幅度較短。

以中原城市領先指數(CCL)及美聯樓價指數為例,乃根據全港著名中小型私人屋苑的成交個案,計算加權平均數。 最新數字大致反映兩星期前簽署買賣合約的物業樓價。

若果想預測未來樓價的變化,就可以參考在2020年推出的美聯信心指數。

該行根據每星期美聯網盤價格變化製作而成,從網盤的價格轉變,反映業主的放盤態度,以作為未來樓價走勢指標,可從指數走勢可推測四星期或之後的樓價。

指數上升代表減價盤減少,樓價上升機會增;指數下跌則代表減價盤增加,樓價下跌機會大。

信心指數走勢是徘徊於介乎0至100之間,100點表示放盤業主全面看好,0點則表示放盤業主全面看淡,當跌穿此指數的平均值時,表示樓價有機會由升轉跌或跌勢加快。

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圖片來源:經一編輯部