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    收租股、REIT靜靜起革命 「息魔」投資者如何取捨?|胡說樓市

    收租股、REIT靜靜起革命 「息魔」投資者如何取捨?|胡說樓市

    新冠肺炎疫情未完全消退,各地樓市在環球央行量化寬鬆下率先復甦。近期本港樓市一手、二手市場暢旺,本港收租股似乎也漸漸走出疫情的陰霾;然而,新冠肺炎疫情大流行,改變了人們的消費及工作模式,對與地產市道息息相關的地產股、傳統收租股及房地產投資信託基金(REIT)來說,可謂有危有機,除著眼本地「磚頭」外,投資者會否有其他選擇?

    撰文:胡說樓市| 圖片:胡說樓市、Unsplash

    政府不斷宣傳疫苗接種,以防止疫情反彈之際,本港樓市卻彷彿早已免疫。

    由路勁(01098)夥中國平安(02318),以及港鐵公司(00066)發展的黃竹坑站晉環,呎價高達30,000元仍照獲市場熱烈追捧;而新世界發展(00017)及港鐵合作的馬鐵大圍站上蓋的柏傲莊三期,更成為1997年後的新盤「票王」。

    二手市場方面,綜觀3月至5月二手私宅買賣均高企在5,000宗以上,樓價進一步逼近歷史高位;種種消息,也顯示本港樓市仍處亢奮狀態。

    新盤銷情熾熱,黃竹坑晉環呎價高見30,000元仍受市場熱烈追捧。(圖片來源:胡說樓市)
    新盤銷情熾熱,黃竹坑晉環呎價高見30,000元仍受市場熱烈追捧。(圖片來源:胡說樓市)

    收租股現曙光

    然而除樓市外,與樓市相關的本港收租股,也似乎也逐步見曙光,領展房產基金(00823)、置富產業信託(00778)等房託股價,也悄然升至77.8元及8.6元的52週高位,而領展及置富兩股股價亦從低位反彈,反彈幅度足足逾三成。

    這邊廂樓市、收租股表現堅挺;那邊廂零售市道在疫情下,也靜靜起革命。

    雖然中港尚未通關、社交距離措施亦未完全放寛,但隨本港疫情受控,市民已漸漸回復正常生活,開始外出消費用膳,假日商場人潮再現,普遍收租股也收復了部分失地。

    統計處公布,本港4月零售業總銷貨價值臨時估計為270億元,按年上升12.1%,連升三個月,惟數字仍略差過預期;首四個月零售業總銷貨價值按年升8.5%。

    本港零售銷售在低比較基數下繼續按年顯著增長,惟因訪港旅客持續冰封下,零售表現仍遠低於疫情前水平。

    不過,隨著政府即將向18歲或以上香港永久性居民及新來港人士派發5,000元電子消費券,發放規模高達360億元,相信對本港零售會起正面作用,收租股料亦將受惠有關的刺激消費措施。政府更估計,消費券可為今年的經濟增長帶來0.7個百分點的提振作用。

    本港零售市道有望向好;加上各地開始接種疫苗、經濟活動重啟在望,不單利好主要經濟體及本港樓市表現,並帶動商場、零售商店的出租率及人流回升,其實房託、收租股、地產股都值得關注。

    利好抗通脹REIT

    然而,在環球通脹升溫的情況下,對追求利息回報抗通脹的投資者來說,大部分除稅後淨收入會用作派發股息的REIT,可能比一般地產股或收租股更為吸引。

    就以亞洲(日本除外)最大的REIT市場新加坡為例,iEdge新交所房托指數(iEdge S-REIT Index)早已偷步反彈,現價較去年3月低位反彈近三成。

    雖然該指數年初至今僅暫錄約2%升幅,表現看落不算標青,但指數內中小型REIT如亞騰樂歌物流信托(ARA LOGOS Log)、升禧環球信託(Starhill Global)、聯實全球商業房地產投資信托(Lendlease Global Commercial REIT),以及豐樹北亞商業信託(Mapletree North Asia Comm)等回報率動輒高達一成。

    根據新交所資料顯示,截至4月20日,在新加坡上市的REIT,今年的回報中位數達6%。

    買REIT須留意美國提早加息的風險。(圖片來源:胡說樓市)
    買REIT須留意美國提早加息的風險。(圖片來源:胡說樓市)

    留意疫後經濟改變

    就此看來,REIT潛力看以不俗,但要留意的是,隨全球經濟出現不同程度的復甦,以及疫情改變了人們的生活模式,全球REIT回報的差異愈來愈大。

    舉例來說,疫情下,遙距工作成為新常態,而疫後情況似乎亦不會扭轉,不斷有企業縮減寫字樓面積,無論甲級或次級寫字樓需求前景均不太樂觀,商廈房託基金股價可能受壓。

    另外,疫情刺激網購需求,企業對物流中心及倉庫需求大增,數據中心、物流倉儲中心等相關REIT,則可望看高一綫。

    以本港為例,目前僅得13隻上市REIT,其所持資產主要位於內地及香港,種類集中商場、寫字樓、酒店等,較為局限,放眼環球的「息魔」一族,其實可考慮投資海外REIT。

    若要投資海外REIT,投資者除關注REIT所持房地產所處區域外,亦要留意各地區的行業發展,因為即使是同類型的資產,因地區不同,回報已經不一樣。

    此外,不同類型資產如酒店、工業、商業、物流倉儲的回報也相當參差。

    REIT vs 地產股

    回歸香港市場,到底本地REIT還是本地地產股較值博?其實今年以來,恒生房地產基金指數錄得約一成升幅;恒生地產分類指數則升近13%;而反映樓市的中原城市領先指數,則較去年底升近半成。

    倘若單以此看,地產股的回報似乎最佳;不過,地產股近日升勢,相信已反映了近期新盤熱銷及樓價上升。

    相對之下,個別REIT追落後空間或較大。若今年稍後時間疫情好轉,能夠恢復通關或與更多地區建立旅遊氣泡安排,對本港酒店、商場等物業屬正面消息。

    有一點值得留意,REIT屬息口敏感類,最大風險為市場利率趨升。雖然美國聯邦儲備局預期2023年才會加息,但續有大行警告,勿低估美國提早加息的風險。

    另一邊廂,美國財長耶倫在七大工業國(G7)財長會議後,接受外媒訪問時指,美國的利率環境如果略有上升,對美國社會和聯儲局而言來看是件好事。相關言論,令市場關注加息會否比預期來得早。

    此外,近期愈來愈多聯儲局官員表示,可能需要開始討論縮減買債規模,若美債息率上升速度再次轉急,對REIT亦屬不利。

    不過,所謂牽一髮動全身,若美國真的提早加息,屆時受影響的又豈止 REIT?本港樓市、以及數以萬計的供樓人士皆會受到一定影響,投資者不得不提防。