真人真事續集:本身人工唔夠供樓 靠信用卡隱藏方法變出首期 仲可以買多兩層樓!|行為金融學 QT

真人真事續集:本身人工唔夠供樓 靠信用卡隱藏方法變出首期 仲可以買多兩層樓!|行為金融學 QT

上文提要:筆者有個朋友(以下簡稱:A)非常瘋狂,由當年上車盤首期都不夠,到最近3年連續買3層樓,中間透過很多財技和瘋狂槓桿,令每月供款的錢,比他的收入還要多。最後,A終於上到車,但如何供樓、如何還錢?他又是怎樣在「缺水」情況下,再買第二、第三層樓?上集詳看:真人真事:由不夠首期 到3年內買3層樓 公開瘋狂槓桿的上車財技

撰文:行為金融學 QT|圖片:新傳媒資料室圖片、Unsplash

A第一層樓轉按後約半年,本來目標只是盡快還清稅貸,同時儲多一點錢投資股票。但突然見到新界大西北一個新盤推出,非常吸引。該樓盤由市場認為最好的發展商興建,呎價僅12,000元,比週邊一個大型屋苑只是貴些少,而且離深圳灣非常近。A認為,鄰近深圳的樓盤有較大升值潛力,決定再次出手。

雖然今次的單位比較便宜,兩房都是500多萬元,但對於一身債的A實行起來也有一定困難。而且過程迂迴曲折,以下先講A遇到的突發問題,再逐樣列出A籌措首期四步曲。


計錯數:算漏擔保人借按揭

由於今個大西北新盤單位數量比較多,所以A在第一輪入票時,已經成功買到心水樓。而A打算申請樓花八成按揭,550萬元單位即是要準110萬元首期,連同印花稅即是要130萬元。不過…他在申請按揭後才驚覺自己計漏了一個非常重要的因素,極大機會令他撻訂!

A算漏了擔保人借按揭的壓力測試及每月供款比率!

當初買第一層樓時,由於A女友的入息不足以通過銀行的壓力測試,所以加了A做擔保人。原來做了擔保人後,銀行的壓力測試會嚴格很多,每個月所有按揭和貸款的支出佔收入比例由50%大減至35%。

這就是問題所在:擔保人申請按揭每月貸款支出不可以超過入息35%。A第一層樓的按揭每月供約26,000元,第二層樓如果借八成和做30年還款期,每月供款約18,000元,總供款為44,000元。

A原本以貸款支出佔比的50%計算,每月入息要有88,000元(即44,000元*50%);如果現在要用35%計算,就至少要有126,000元。雖然A和女朋友最近兩年都分別轉了工,薪酬有不錯的升幅,可惜仍不足夠。A研究了一個月,總結出最好的方法就是:

將按揭由八成減至七成,每月供款減少2,000元,入息加起來的要求降低至12萬元、將其伴侶加做擔保人、再將他們的年終花紅(銀行可將過去2年的花紅平均攤分每月收入中)就應該剛好足夠。

A最終申請七成按揭,大約過了一個星期,銀行成功批核,值得高興。不過,以上做法只是幫A通過了壓力測試,仍有一個問題未解決,就是A要為此額外再準備多一成首期(即55萬元,因為按揭由八成減至七成),絕對超出他們的預算。

接下來,就來解構A籌措三成首期(165萬)和約20萬印花稅等雜費的4步曲。


真人真事:每月供款比人工更多 如何買多兩層樓?靠「創造」免息現金+再施槓桿財技|行為金融學 QT

首期來源最終實際操作

1. 找投資者夾錢

首期可以從何來呢?A想:「如果一間公司要拓展業務,資金來源一是借錢,二是發新股融資。」套用在買樓個案上,即找人「夾份」付首期。

一位剛退休的長輩,得知A買下的啟德樓升值速度很快,加上覺得股票難玩,有幾十萬元寧願買樓投資。可惜沒有收入的他沒條件做到,除非買內地樓。

於是,A就提出,由長輩支付出樓價的15%作為資金(82.5萬元),餘額由A支付,將來供樓也由A全數承擔;而該長輩就有15%擁有權,將來的租金收入或賣樓利潤也按比例分成。而長輩亦贊同此計劃。

185萬首期和雜費中>>長輩負責支付82.5萬元,以此來支付10%大訂、印花稅、律師費等雜費。

2. 積蓄

A和女友本身在買完第一層樓,及還清稅貸和發展商二按後,僅餘積蓄和每月儲蓄可有約40萬元。

185萬首期和雜費中>>40萬元積蓄。

3. 卡冚卡chok出15萬元免息現金

當時Citibank和渣打銀行推出了一個新功能,可以用信用卡經轉數快(FPS)過錢去自己戶口。

舉例,A在1月時用渣打信用卡,轉賬10萬元予自己銀行戶口,這樣一來戶口便多了10萬元;到2月時用信用卡再次過數10萬元,然後將2月的10萬元還清1月的卡數(亦即卡冚卡)。因此,只要A每月不斷重複這個套路,就多了一些流動現金可用。

由於Citibank每月最多轉賬5萬元,渣打每月最多轉10萬元,兩間銀行都這樣操作的話,每月可有15萬元額外現金。

185萬首期和雜費中>>用信用卡chok出15萬元。

4. 同時申請兩間銀行私人貸款

最後尚欠47.5萬元,A重施故技,向銀行申請私人貸款。為免銀行審批時會在信貸記錄見到按揭記錄,他們選了一些可以快速批核的銀行,而最佳方法當然是利用近年面世的虛擬銀行。有兩間比較成熟的虛擬銀行聲稱,可以做到30分鐘內批核,而且利率還低於3%。

此時,A又有一個主意:如果同時申請銀行甲和乙,既然它們是即時審批,而信貸記錄又幾日後才會有記錄,意味著銀行甲不會知道事主正申請銀行乙的貸款,反之亦然。

A利用手機App同時向兩間銀行各申請100萬元的私人貸款,果真在幾個小時內已獲批。A瞬間多了200萬元現金。

185萬首期和雜費中>>向銀行借私人貸款47.5萬元。


雖然,兩層樓的按揭再加兩個私人貸款的還款,已經比A的收入還要多,但並不是大問題;因為A取得200萬元私人貸款,減去47.5萬元首期差額後,還有150多萬元流動資金,足夠補貼A至少兩年的每月還款!第二層樓的操作完成。

而第三層樓的故事待續,詳細版本暫時免費放在筆者的Patreon