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80後夫婦月入9萬「按爆」層樓 再用100萬買樓收租:4招激勵AA自動搵筍盤!

樓市

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讀者何先生:你好!本人和太太兩個人(38歲)月入約90,000元,太太55,000元;本人35,000元,現住港島區柴灣私樓,借九成連按保,現時剩餘約440萬元按揭貸款,手頭現金約有100萬元。

明年想和太太在港島東區買多一間樓收租,主打細單位3xx平方呎,樓價約500萬元。

請問本人下一步該如何做?

  • (一)應該將目前層自住樓轉到本人名下,用太太名買多一層出租?
  • (二)用本人名買出租樓?
  • (三)除港島北角區外,荃灣都想考慮,不過因為一直住在港島區,請問有無其他推介?

首先讀者將柴灣私樓估價,看看能否甩按保。甩保可降低風險,或好似外間有些人將原本自住樓偷雞出租,而再以高成數買下間自住,那就用最少首期成就一生二宅。

當然外面那些人應有考慮過風險,同時參考之前不同個案,做好一定措施。人做你做,人地睇地圖戴埋頭盔入場;而你就直入工地博好彩,最終出事屬正常的。

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(圖片來源:政府新聞網)

將自住樓按爆增資金

另外,亦可考慮將柴灣私樓按爆,增加資金才去買第二間樓。

例如物業市值700萬元,而欠款440萬元,按爆可獲120萬元(700萬x80%-440萬元);而太太單人借貸力為453萬元(35,000×50%÷10,000x
2.59*)。

考慮到太太借貸力借盡只有453萬元,如要先生擔保,理論上,借貸力可共用為(55,000+35,000)÷10,000×50%x2.59*=1,160萬元。

然而筆者要知道讀者成盤數,才能有更好籌劃。

至於再買下一間樓,主要睇有升值潛力單位及買入價有水位, 至於買家熟不熟當區並非考慮因素。以下整個由搵到、得到筍盤的過程,可給讀者參考。

  • (一)經紀要有脈絡有盤而又肯給閣下;
  • (二)中途不要走漏風聲;
  • (三)簽單要見機行事,亦令買家和業主舒服,即場識執生的經紀很重要;
  • (四)通常肯筍賣的盤或本身有些少瑕疵,要有團隊幫閣下從不同角度去判別瑕疵,而不影響物業價值。

說回自己,做齊上面事項的經紀,筆者不只付足佣金,更付凸佣金。

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(圖片來源:政府新聞網)

題外話,有次筆者在又一村作客,去uncle家欣賞錦鯉,當然有提及買樓問題。Uncle更分享了不少他買樓的趣閒,例如盤主點「護盤」,又或如何用新入行的經紀和業主打破僵局。

一切行內資訊,都是從買賣到付佣金,一次又一次增加自己和經紀的信任,經紀亦會投桃報李,令uncle愈賺愈多。有機會撰文再詳談。

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圖片來源:政府新聞網、[email protected]