粉嶺高爾夫球場咁大又唔起樓 增加土地供應都無用 | 香港樓市2018

正如特首說,香港不是沒有土地,只是沒有共識!Anthony認為這句話說的對,只是粉嶺高爾夫球場一日不收回,相信都好難有共識!

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室

老爸:        「成日都話冇地起樓,其實好多方法啫!」

茶客A:    「例如呢?」

老爸:       「填海丫,好多新市鎮都係填出嚟,住幾十萬人都得!」

茶客A:    「唔得!會影響海洋生態,白海豚冇地方住架啦!」

老爸:       「幾十萬人冇地方住喎,幾十條白海豚緊要過人?」

茶客A:    「唔得!粉嶺高爾夫球場咁大,做乜唔剷咗佢起樓?」

老爸:       「郊野公園丫,聽講攞少少邊陲地已經起到幾萬伙!」

茶客B:    「唔得!郊野公園係全香港人嘅資產,點可以犠牲!」

老爸:       「香港有四成地係郊野公園,攞幾個 % 邊陲地咋喎。」

茶客B:    「唔得!一呎都不能少!」

老爸:       「幾個 % 就幫到好多人喎,你上次幾時去郊野公園?」

茶客B:    「我從來唔去,咁又點?粉嶺高爾夫球場咁大唔攞?」

老爸:       「棕地丫,平時經過新界都見到好多地冇用。」

茶客C:    「唔得!好多都係私人地,業主做乜要俾你?」

老爸:       「收地囉,賠番個合理價俾你咪得囉。」

茶客C:    「唔得!我都有幾塊地擺貨櫃,收咗啲貨櫃擺邊?」

老爸:       「擺第二度都得啫,可以起好多樓幫好多人喎!」

茶客C:    「粉嶺高爾夫球場咁大,做乜唔剷咗佢起樓?」

老爸:       「農地丫,好多農地都荒廢。」

茶客D:    「唔得!好多農地都俾發展商買晒!」

老爸:       「咁咪好囉,補地價鬆啲手俾佢哋起樓。」

茶客D:    「唔得!咁咪益晒佢吔,一定要補足地價!」

老爸:       「丟空晒啲農地,咪仲嘥。」

茶客D:    「粉嶺高爾夫球場咁大唔攞嚟起樓?」

問題一:樣樣都關粉嶺高爾夫球場事,點解嘅?

個個都知道香港樓價顛,居住是重中之重的民生課題,個個都知道增加土地供應非常重要,然而有個奇怪現象,那就是…無論特首、專責小組提出甚麼方法,包括發展填海、郊野公園、棕地、農地…都總是有好多人、好多政客、好多專家反對!

而反對的最終理由,都係「粉嶺高爾夫球場咁大,做乜唔剷咗佢起樓?」

日前土地供應專責小組主席落區諮詢,收集市民意見,就連劏戶都要求政府收回粉嶺高爾夫球場起公屋!貧富懸殊越來越嚴重,形成仇富心態也合情合理,問題是…無論粉嶺高爾夫球場剷唔剷咗佢起樓,係咪都應該同步發展其他土地呢?

係咪政府一日唔收回高爾夫球場,就一日唔諗其他方法去增加土地,起多啲樓呢?

問題二:增加供應都冇用,起得嚟都十幾年,遠水點救近火?

例如填海、開發郊野公園邊陲地等,好多朋友都話冇用,因為由填海選址、諮詢、工程、拍賣、起樓、賣樓、入伙…講吓都要十幾年才可以投入市場,然而今天的居住問題已經非常嚴峻,遠水又怎能救近火呢?樓價一樣會繼續破頂、破頂、再破頂!

錯晒!如果遠水夠勁,絕對可以救近火!

樓價由買賣行為決定,買賣行為由預期決定!

試想想,如果你現手持多個住宅物業收租,深信長遠必然會升值,突然政府宣佈…重啟8萬5!

政府會不擇手段,不理反對,決心開發土地,大規模填海、開發郊野公園邊陲地等等,10年後每年供應量將會是現時的5倍、10倍!保證每年供應量超過10萬個!

到時樓價肯定會大幅下跌,各位業主有賣趁手啦!你估…你會唔會繼續持重倉呢?

會唔會一直持有到時先算呢?如果預期未來樓價會跌,相信很多業主明天就放盤!放了盤之後短期內亦未必會買!

問題三:樓價升了很多,業主很多供滿樓,為甚麼要平賣?

理論如此,但到了實際操作又是另外一回事!

就是因為升了很多,因為供滿樓無壓力,更有本錢劈價!

舉例,筆者12年前買入的其中一個位於港島西的單位,當年買入價是100萬,現在已經值600萬了,如果期間沒有加按,即使未供完都只淨下幾十萬貸款,如果預期樓價會大跌,跟其他業主鬥劈價出貨,會出現甚麼情況?

如果你550萬高價買入,劈50萬都蝕!我因為買入價低,就算劈100萬,都係面嗰浸。如果層樓早已供甩,更無壓力,可以劈得更狠!

前題是…只要預期樓價將會大跌,只要政策沒有限制再買樓,只要業主相信,賣出物業之後,將來可以用更低價買番,就可以劈得非常非常狠,因為劈極都唔入肉!

正如特首說,香港不是沒有土地,只是沒有共識!

這句話說的對,粉嶺高爾夫球場一日不收回,相信都好難有共識!

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。