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    【保育VS起屋】綠化地帶「動土」百利無一害?四大住宅實例有辦你睇!|胡說樓市

    【保育VS起屋】綠化地帶「動土」百利無一害?四大住宅實例有辦你睇!|胡說樓市

    香港房屋土地供應緊張,為了增加中短期供應,政府近年加快改劃綠化地帶,多區都有不少綠化地帶被改變土地用途,用作建屋。綠化地帶既不是郊野公園,也不屬棕地,受到的關注也較少。然而,不少綠化地帶貼近民居或郊野公園,發展綠化地帶對居民及附近周遭環境的影響不容忽視。此外,有關措施曾被環保團體批評,指是暗度陳倉發展郊野公園邊陲,引起的爭議也愈來愈大。

    撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、iStock、香港政府新聞網、unsplash、胡說樓市

    城市綠化地帶的出現可以追溯到古代,有說法指,這個概念來自16世紀的英女王伊利莎白一世,藉著設立綠化帶,以阻止瘟疫的蔓延。也有說法指出,綠化地帶的概念源於19世紀、英國都市規劃師侯偉德爵士(Sir Ebenezer Howard)提出花園城市理論,他提出將社區融入田地或花園之中,平衡城市發展。

    總括來說,綠化地帶主要是保育已建設地區或市區邊緣地區內的現有天然環境、防止市區式發展滲入這些地區,以及利用天然地理環境作為市區和近郊發展區的界限,以抑制市區範圍擴展及提供靜態康樂用地。而本港的綠化地帶,其主要包括斜坡和山坡,大多長滿天然樹木。

    政府、發展商齊吼綠化地帶

    「綠化地帶」內的土地大部分屬政府土地,但也有一些細小的私人土地,這些私人土地大多位於已建設區附近。

    按照一般推定,綠化地帶內是不准許進行發展。然而,在房屋土地供應不足下,無論政府抑或發展商均已開始打綠化地帶的主意。政府早於2014年開展兩個階段的「綠化地帶」檢討,以證明已平整的、荒廢或沒有植被的綠化地,以及位於市區和新發展區邊緣、緩衝和保育價值較低的「綠化地帶」,有潛力可供進一步的房屋發展。

    綠化地帶建屋成大趨勢 是否長遠之計?|胡說樓市
    政府早於2014年開展兩個階段的「綠化地帶」檢討。(圖片來源:香港政府新聞網)

    加上社會對開發郊野公園爭論不休,發展綠化地帶順勢成為替代方案之一。若不計郊野公園範圍,粗略估算,本港綠化地帶的土地面積超過15,000公頃,佔香港陸地總面積約14.5%。

    幾年前政府曾預估,全港「綠化地帶」當中即使只發展1%,即約150公頃,在短中期內亦可提供約89,000個單位,其中超過七成是公營房屋。

    發展綠化地帶真的無害?

    發展綠化帶看似「無害」,而近年亦有不少綠化地改作住宅發展的例子,例如地產發展商世茂集團在2015年,以70.2億元投得的大窩坪延坪道用地,原本就屬於綠化地帶;佳明集團在2016年以9.39億元投得的青衣細山路地皮(明翹匯),明年即將落成,其前身亦為綠化地帶,及後被政府改劃住宅發展。

    以下是各區近期發展綠化帶的一些例子:

    (一)天水圍流浮山

    有財團近月就天水圍流浮山一幅綠化用地,向城規會申請興建住宅項目,該幅佔地逾55萬平方呎的綠化用地,涉及4,829伙,相等天水圍藍籌屋苑嘉湖山莊的三分之一規模。

    該地皮為元朗流浮山丈量約份第129約多個地段及毗連政府土地,地盤面積約555,863平方呎,位近天水圍天澤邨、天恒邨的西面,現為「綠化地帶」及「休憩用地(1)」用途。

    申請人提出改劃為「住宅甲類(1)及(2)」等,其中住用樓面地積比率為4倍,涉及住用樓面約220.73萬平方呎。根據財團呈交方案,項目將會興建13幢住宅大廈,其中九幢樓高30至31層、四幢屬5層高的別墅,總單位數量4,829伙,料可容納13,521人。

    (二)青衣西路

    今年5月規劃署、土木工程拓展署及房屋署向葵青區議會提出了「青衣西路公營房屋發展計劃」,將一條青衣西路的綠化地帶改劃為住宅用地,面積涉2.73公頃,預計可提供約3,800個公營房屋單位,以容納約10,300人。

    綠化地帶建屋成大趨勢 是否長遠之計?|胡說樓市
    青衣細山路地皮(明翹匯前身)(圖片來源:胡說樓市)

    該地位於長宏邨及曉峯園以南,目前為山谷,建屋開山將影響一段溪流與若干林地,將需移植四棵土沉香,以及需搬走具保育價值的水生物種南海溪蟹。有青衣區議員指,相關工程或會持續十年,靠近多個大型屋苑,包括曉峰園及青華苑等。

    另一邊廂,寮肚村村民7月收到地政總署信件,政府計劃清拆部分持牌寮屋,其範圍超出早前城規會文件顯示的範圍,有居民擔心該發展計劃會否延伸至周邊的綠化帶。

    (三)大埔桃源洞

    政府7月亦提出改劃一幅位於大埔桃源洞的「綠化地帶」用地,計劃興建三幢住宅大樓,提供約2,400個公營房屋單位,預料可容納約6,480人居住。當局預計可於2032至2033年竣工。

    桃源洞用地位於達運道及馬窩路交界,東面為運頭塘邨、德雅苑、景雅苑及逸雅苑的公營房屋群;西面為馬窩路一帶的私人住宅發展 ,例如承峰、新峰花園等。

    上述用地的最高總地積比率是6.8倍,初步計劃,將興建三座住宅大樓,並設一座停車場及一間有18個課室的小學。發展項目範圍內有約1,330棵樹木,料日後將有約990棵樹木會被移除。

    (四)馬鞍山村路及樟木頭村一帶

    規劃署於2020年底建議將馬鞍山村路及樟木頭村附近七幅綠化地帶改劃為住宅、政府機構等設施。當中四幅用作房屋發展,料可提供約6,170個公營房屋單位,及約1,080個私營單位,可容納約20,430人。

    值得留意,其中有一幅被選為興建私營房屋的土地,被環保團體發現,與馬鞍山郊野公園距離不足15米,另一幅有意興建公營房屋的則僅距離35米,恐造成生態破壞。

    綠化地帶建屋成大趨勢 是否長遠之計?|胡說樓市
    本港綠化地帶的土地面積超過15,000公頃,若發展當中的1%,政府預計可提供近90,000個單位,其中超過七成是公屋。(圖片來源:iStock)

    城規會早前就改劃收到共7,286份申述及意見,數量冠絕歷年同類改劃,當中更多達99%反對。今次城規會會否按民意否決申請?受到很大關注。

    上述發展綠化地帶的例子,對環境或多或少都會造成傷害,長遠不能輕視。另一邊廂,隨綠化地帶發展規模愈來愈大,區內人口隨時動輒多近萬人,區內的配套、交通能否負荷又是另一個問題。

    土地供應不足,固然是不爭的事實,但單靠轉換綠化地帶來增加供應,未必是長遠之計。