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    【置業貼士】安老按揭 安享晚年之選?

    【置業貼士】安老按揭 安享晚年之選?

    為讓長者能夠安享晚年,近年香港按揭證券有限公司附屬的香港按證保險有限公司推出「安老按揭計劃」,讓擁有物業的長者申請,將物業作抵押品,從而獲得按揭貸款,用於退休後的日常生活開支。不過,「安老按揭」始終屬於貸款計劃,究竟應該將物業留給仔女,還是申請按揭自製長糧、安享晚年?
     

    以物業抵押獲取長期年金
    安老按揭又稱「逆按揭」,是指年滿55歲或以上並持有效香港身份證的業主申請的年金計劃,讓他們以物業抵押套現,取得長期穩定年金收入。如抵押物業為未補地價的資助房屋,業主則必須年滿60歲或以上。現時計劃接受最多3位借款人的聯名申請,申請人亦須未破產或涉及破產呈請或債務重組。
     
    年金期滿亦可繼續居於單位
    「安老按揭」一大特色 ─ 當成功申請後,申請人只是將物業抵押予按證保險公司,但仍屬於該物業的業主,故可繼續於物業居住,而申請人可選擇在10年、15年或20年的固定年期內或終身每月收取年金,甚至申請提取一筆過貸款,以應付不同情況,如為資助房屋補地價、還清物業原有按揭、作醫療開支或作為物業的維修保養費等。

    即使年金年期屆滿,申請人仍可繼續居於單位直至百年歸老,只是利息和按揭保費仍須繼續累計於按揭貸款的總欠款,所以在一般情況下申請人理論上可終身毋須還款;相反,若果「安老按揭」在特定情況下被終止,申請人則須清還所有貸款,贖回抵押的物業,又或可選擇交由貸款機構將物業出售,並將售賣所得清還貸款,最後餘款則退還予借款人或遺產代理人。

    而計劃設有6個月冷靜期,如在首6個月終止安老按揭,可獲全數退還或豁免按揭保費,只需清還累計利息、已加借的費用,以及繳付終止按揭的相關費用即可。

     
    抵押物業不能出租 樓齡須低於50
    值得留意,相關抵押物業必須由申請人,即唯一受益人或是物業的聯權擁有者,又或以全資及直接持有的香港註冊有限公司名義擁有;同時,用作抵押的物業樓齡須低於50年或以下,超過50年樓齡的物業則視乎驗樓報告或個別情況作考慮,而且物業不受任何轉售限制(未補地價資助房屋的轉售限制除外)。

    此外,該物業不能出租,除非申請人已持有物業逾1年,並聲明已退休,或因醫療護理服務遷離該單位而出租該物業。至於未補地價的資助房屋,除了要達到以上條件外,更需要獲得房屋署的書面同意。
     
    估值800萬以上需折扣價計年金   

    至於計算每月年金方面,「安老按揭」會以物業估價用作計算,當物業估值$800萬元或以下,可全數用於計算年金;然而估值介乎$800萬以上至$1,200萬,則會以$800萬或物業估值80%計算*;估值在$1,200萬以上至$1,600萬的單位,則只會將物業估值70%或最高$960萬*用作計算年金。估值高於$1,600萬的物業,更只會以$1,120萬或估值60%(上限$1,500萬)*用於計算年金。
    *(以較高者為準)

    借款人可因應個人因素,選擇定息或浮息按揭,而以浮息計劃為例,每月可獲取的年金金額,則可參考下表:

    【置業貼士】安老按揭 安享晚年之選?
    【置業貼士】安老按揭 安享晚年之選?

    例子:
    60歲丈夫及55歲妻子 (以最年輕的借款人計算)
    申請20年安老按揭
    將估值900萬元的物業作抵押
    每月可取得的年金:$1,800 X 8 = $14,400 (只能以$800萬計算年金)
    年金總額:$3,456,000

    另外,申請安老按揭亦衍生出包括利息、按揭保費、輔導費及法律費用等,如按揭生效後申請人更改年金期或提取一筆過貸款等服務,亦須繳付手續費。如物業樓齡逾50年,更需先聘請專業人士驗樓,這些費用亦需由申請人預先了解及支付。
     
    子女或需承擔還款贖樓壓力
    雖然安老按揭可每月獲取一筆穏定年金收入,讓晚年生活質素得到保障,同時又不用搬離所抵押物業,對於不需要將單位留給子女的長者而言,確實是安享晚年的理想選擇。

    不過,如果物業是一家人的唯一居所,長者又想將物業當作遺產留給子女,則會為後人帶來財務壓力,因他們需要一筆過還清欠債,才能贖回單位,繼續居於單位內,否則便只有由銀行賣樓還債,而他們需要另覓居所。

    總括而言,申請前需要考慮家人日後是否有能力將物業贖回,以及計算日後獲取的年金收入是否等同物業估值,否則變相將物業以折讓價「賤賣」給予銀行。

    資料來源:AM730

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