【置業貼士】銀行削回贈 還應該轉按嗎?

【置業貼士】銀行削回贈 還應該轉按嗎?

對於要供樓的業主而言,利息支出是最重要考慮因素,因此當過了銀行罰息期後,不少業主都會「心郁郁」想轉按,以求享受較低供款利率,減低支出之餘,轉按亦可獲現金回贈,扣除轉按手續費及律師費等開支後,業主隨時可以獲得額外收入。最重要是轉按後有機會可套現資金,可用於清還其他欠款、投資或其他用途,如業主本身是投資達人,更有機會可賺取理想回報。然而當各大銀行紛紛削減回贈,令轉按的吸引力大減,究竟是否應該轉按?有甚麼要考慮?

是否申請轉按的關鍵完全在於計數,如能夠「計掂條數」,當然可申請轉按。但若利率太高,或是回贈額不足以抵消轉按的成本,便不應轉按。
 

1.確定已過罰息期
要申請轉按,首先是確定已過了原按銀行的罰息期,或距罰息期完結只餘兩至三個月才申請轉按。因在罰息期內轉按,業主不單要繳交罰款,原按銀行亦會收回曾提供的回贈或禮品,過了罰息期才轉按可避免損失。至於在罰息期完結前約3個月申請,一來是因銀行及律師樓處理轉按申請的程序需時,二來就算申請獲批,亦會安排於罰息期完結後才轉至新銀行以避繳罰款。
 
2.就算利率調高 亦未必無著數
其次則是利率問題,如果轉按後的利率比原按低,節省供款支出,業主可以選擇將未還清的樓按金額轉按,或是以物業重新估值後的樓價再做按揭,都可節省開支。就算按揭利率比原按揭略高,只要銀行提供的現金回贈夠高,以回贈金額扣減轉按手續費及律師費後,仍較轉按後首兩年業主要額外支付的利息開支還要多,這樣業主便可申請轉按;待兩年罰息期過後,再衡量當時的按揭利率和回贈優惠,才考慮是否再轉按。

 
3.物業升值 轉按可套現
若當初購買的是二手物業,且物業資產已增值,銀行會以市值計算。業主如選擇以市值全額轉按,便可在清還原本的貸款額後,套現額外資金。但如在跌市周期,樓價較當時買入價低,便可能出現市場缺乏承接,銀行估價不足,轉按更可能會出現蝕錢的情況。
 
4.以轉按擺脫發展商高息二按
不少新樓買家都會選擇銀行一按+發展商二按的按揭計劃,然而發展商二按一般於首兩年都會提供與銀行相若的利率,但其後的利率會遠高於銀行。所以當低息二按接近期滿,銀行估值亦較當初買入價為高,便要「計清條數」,因有機會可透過轉按清還發展商的高息二按,跟高息二按說再見。另外,要留意如使用新按揭成數,雖然可申請轉按,但卻不能套現,如希望透過轉按套現,便只能以舊按揭成數計算。

 

樓價                         舊按揭成數(最高)              新按揭成數(最高)
400萬或以下                   90%                                            90%
450萬-600萬                   80%                                            90%
600萬-800萬                   60%                                            90%
800萬-1000萬                 60%                                            80%

資料來源:AM730

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