【買樓走辣】「公司轉讓買樓」勁慳150倍印花稅 首先要有能力Full paid

【買樓走辣】「公司轉讓買樓」勁慳150倍印花稅 首先要有能力Full paid

自從特區政府推出辣招後,不少投資者紛紛改以公司轉讓形式買樓,為節省買家印花稅(BSD)和從價印花稅(AVD)。究竟是否人人適用「公司轉讓買樓」?到底「慳」幾多?當中買樓又有甚麼限制和陷阱,下文一一探討:

何謂「公司轉讓買樓」?

「公司轉讓買樓」是指以股權轉讓形式,購入持有物業的公司,並非以公司名義直接買賣物業。

根據現行條例,轉讓公司股份的買賣雙方(公司)只須各付0.1%的應繳印花稅,即合共0.2%,賣方所持有的資產便可轉到買方名下。市場上,普遍以股份轉讓形式賣樓的公司一般為空殼公司,該公司名下資產亦只有出售的物業。就以市價800萬元的物業為例,透過「公司轉讓買樓」形式,買賣雙方只需各付0.1%的應繳印花稅,相等於8,000元,即合共16,000元,買家便可透過擁有該公司而變相買入物業。

樓價越高 印花稅率越高

相反,買家如以一般方式買樓,除了須繳付樓價15%的買家印花稅外,還要繳付從價印花稅。但若果買家為首次置業的香港永久居民,以現時的第2標準稅率計算,所購的單位樓價低於200萬元,印花稅劃一只需100元,而樓價高於200萬元,印花稅率則介乎1.5%至4.25%不等,樓價越高印花稅率便越高。

【置業貼士】魔鬼在細節 有辣有唔辣 「公司轉讓買樓」勁慳150倍印花稅
「公司轉讓買樓」雖然看似可以「慳返唔少」,但實際上卻有一定風險,而且可行性亦不高。

「公司轉讓買樓」形式 勁慳150倍印花稅

就以上述同一例子,香港永久居民、首置客或換樓客須繳付從價印花稅的第2標準稅率,即以800萬樓價的3.75%計算為30萬元;再者,若然買家已擁有其他物業,或是非香港居民、以公司名義買樓(首置或非首置),均須繳付樓價15%的從價印花稅及15%的買家印花稅,合共須支付240萬元稅項,較股份轉讓的應繳印花稅高出150倍,所以買家透過「公司轉讓買樓」,可慳高達238.4萬元稅款。此外,現時公司轉讓形式仍不受額外印花稅(SSD)所約束,於買入物業後3年內轉手,賣方亦只須繳付應繳印花稅,大大減低「換貨」負擔。

盡職審查時長或影響交易

「公司轉讓買樓」雖然看似可以「慳返唔少」,但實際上卻有一定風險,而且可行性亦不高。

首先買家要注意,賣方公司有否涉及隱藏債務或訴訟,甚至違法案件,如買家購入物業後便須負相關責任,故買家為免「買錯嘢」,建議先聘請法律團隊及會計團隊,對轉讓的公司進行盡職審查,以核實賣方公司不涉及不良債務、訴訟及違法案件。不過,詳盡的審查可能需時極長,期間若物業市值出現變化,將有可能影響買賣雙方的交易意欲,以致交易告吹。

銀行拒按揭需全數付款

由於銀行一般不會在公司完成轉讓前為物業提供按揭,所以買家必須一次過付清所有款項,故買家須擁有相當雄厚的資產,又或願意付出高息向財務公司申請貸款。再者,透過公司股權轉讓的物業,會被銀行視為非自住用途,按揭成數較自住物業低,以及所需通過的壓力測試的標準亦相對嚴緊,故此不適合一般買家。

資料來源:AM730

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