美國加息反助港樓再升30%?「息魔」極可能觸發恐慌性入市!|樓巿蔣門人

樓市

上一篇說到美國加息對香港樓巿影響的文章,主要提及到會引致一個香港加息的原因,這篇我們重點在分析加息對香港樓市的影響。很多朋友都可能會覺得,加息會引致樓宇業主的借貸成本上升,從而引致樓市的負面影響。

香港的樓宇按揭主要分為H按及P按,而H按是以香港的銀行同業拆息來定價的,如果香港的同業拆息由低位回升,也就意味着很多按揭借款人的每月還款金額會明顯上升。

雖然有限制機制,當香港銀行同業拆息升至一定水平後,便會按最優惠利率來鎖定,然而,加息會令到使用H按淨息按揭的業主每月供款增加,從而引致樓價下跌這件事是明顯的一個原因。

加息不是唯一影響樓巿的因素

然而,事情真的這麼簡單嘛?上文我已經提及過,加息其實反映了兩件事:

  1. 經濟是進步的,因為社會經濟的進步,人們的購買力上升,故此更多人能負擔到貴一點的物業, 在這情況下, 加息其實是反射了對樓巿利好的因素。
  2. 通脹的問題加劇,各種物價都上升,例如建房子的木材、鋼材都上升了,而且由於房屋是必需品,而且香港的房屋現在仍處於供不應求的情況下,通脹其實也會利好樓巿。

上面兩點你就能看出,加息其實不一定會不利樓巿。以2015年至2019年的美國加息周期來看, 當我們拆息跟著上升的時候,其實本港的樓價也上升了接近三成。

(圖片來源:政府新聞處)

通脹與加息

在這兒容我補充一點有關於通脹與加息的關係:

上周美國聯儲局主席鮑威爾出席國會聽證會時,由於油價飆升,可能會令通脹水漲船高,故此有必要在3月加息25個基點,並有必要時,會在今年內持續加息,下次會議將確定縮表的進度。

其中,造成通貨膨脹的一個基礎因素是,政府一直在印銀紙,造成巿面上流通的貨幣實際的購買力下降。從而引發物價上升。

在貨幣體系中,銀行要發行貨幣,便需要在先行有相等價值的黃金儲備,但如果政府為了刺激經濟,在沒有增加黃金儲備的情況下不斷發行貨幣,便會引致每張貨幣的購買力下降。

例如從前香港一蚊便能買到一碗雲吞面,現在卻要數十元才能買到。

簡單點說,就是巿面上太多貨幣流通,故此,加息能迫使一部份資金留入金融體系,例如國債,因為回報高了,從而減少貨幣的供應量,以引致物價下調的結果。

(圖片來源:政府新聞處)

我曾經提及過,迫使香港跟隨美國加息的原因,是因為聯繫匯率,港元和美元掛鈎了,為了維持聯繫匯率,所以香港政府在很多情況下都會跟隨美國加息。

但是,只要一天加息的幅度追不上通脹,又或是經濟發展的速度,即使是加息也仍然是在負利率的情況下, 其實樓巿仍然繼續上揚。

更別說,其實香港也有機會跟隨美國加息,這情況,在過去便曾經發生過。

歸根到底,影響香港樓市的物業價格,其實主要都是我們的經濟如何,故此在與美國加息的陰影相比下,其實真正影響我們的,是我們香港的經濟情況現在到底發展的怎樣,例如已經有很多人都會覺得在疫情緩和以後,樓市將會迎來報復式的反彈。

疫情以後,其實香港的經濟正向兩極化發展,能夠在這一個事件裏面逆流而上的人,便會累積很大的購買力,而他們的這些物業購買力,在疫情緩和、社會恢復正常的時候,便會一次過爆發出來,從而引起樓市的小陽春,而當然,有很多人,其實經歷了這一次的疫情,其實便會元氣大傷,可能需要賣樓套現。

但我之前也說過, 香港人, 在經歷了沙士以後,其實也大致懂得怎樣面對疫情。

故此,不顧價格、恐慌性的放出物業的情況不會出現,始終,在疫情時以數十萬放出的物業現時值數百萬的情況,整個香港都見証了。

因此與恐慌性拋售相比,更有機會出現的是恐慌性購入。

短期內,即使是因為疫情引致大家蝕錢,從而不得不放出物業套現的情況有機會出現, 但對樓價並不會太大影響。

反之,前幾天當財爺發消費券時,有人提及到,「店鋪都關門大吉了,還不如派」現金的情況更令人擔心。

因為失業情況太差,而引起的經濟下調才是長遠影響樓巿的關鍵。

圖片來源:政府新聞處、[email protected]