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月入8萬港男「自製首置」再掃樓 甩名畀老婆險擺烏龍 |諗sir

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讀者關先生:

你好!本人月薪80,000元,擁43年九龍東洋樓,以550萬元買入,網上估價620萬元,尚欠320萬元按揭,月供連管理費12,500元,每月收租26,500元。

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太太無收入,手持樓齡28年的屯門大興花園低層三房,買入價424萬元,網上估價680萬元,尚欠290萬元按揭,月供連管理12,000元,收租13,000元。夫婦手上有100萬元現金,自己租樓住,月租18,500元。本人打算把手上所有物業慢慢轉名比太太,回復首置身分,再等機會買入一間;另方便稅務管理。

目前有兩個方法:

(一)轉按加按大興花園單位,好處是簡單;而問題是不夠現金執行轉名,要再儲多幾年錢先做到;但過多幾年本人45 怕到時做唔到30年按揭。

(二)賣大興花園再買入一間較優質的三房,預算800萬至900萬元。好處是可以轉入更優質物業,現金亦較充裕執行轉名。請問閣下哪個方法較合適?謝謝。

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(圖片來源:政府新聞處)

諗sir:估計讀者應未搞清甚麼是甩名,所以用「轉按加按大興」想說明一輪手續後,太太就可由大興花園層樓,甩名出來再買。

讀者借貸力盡計為1,024萬元,足夠承受兩間樓之結欠(320萬+290萬元)。

至於親屬之間轉名,不用付15%高印花稅,將大興花園逐步經相熟律師轉名給自己是可行。

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(圖片來源:政府新聞處)

當然由於單位有租收,若揸正做,要付50%首期才可以上會。

而讀者只要將大興花園樓價估低些少,例如600萬元,由於結欠是290萬元,即可在不用點補錢的情況下,把單位連約轉手,還可以上會,之後更有太太名甩出來,可以諗諗。

不過,留意一間樓就當在親屬間自己轉讓,價格都不能亂定的,稅局會少收稅款。那邊廂,轉走九龍東洋樓分拆給太太更不可行。原因之一是太太沒有工資證明,上不到會。

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(圖片來源:政府新聞處)

靠二手樓賺價及收租

二是九龍東洋樓,估價620萬元樓,收26,500元月租,一旦要轉按,難以通過銀行驗樓,而且更不可以低成數五成上會。

相反,太太甩大興花園給先生,太太便有人名;加上可在買樓前執執收入。

假設太太月入20,000元,也有逾600萬元(1,280-290-320萬元)借貸力。到時儲多些首期,用約100萬元上會去買第三間樓便容易。

讀者應了解用二手樓賺價及收租的好處。假設一間洋樓,每月收租26,500元,而月供僅12,500元,月月穩收14,000元正現金流,足夠讀者在九龍區租兩房。

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圖片來源:政府新聞處、[email protected] Graham