解救市民荷包:還息不還本睇真啲|子非魚

解救市民荷包:還息不還本睇真啲|子非魚

新型冠狀病毒疫情橫行衝擊香港經濟,各銀行紛紛推出一系列紓困措施,當中按揭客戶「還息不還本」最為普遍,甚至因應這個政策,金管局技術上容許還款期突破30年大關。不過筆者認為,若果金管局准轉按套現適用於新按揭保險成數政策,即1,000萬元樓宇可套800萬元,對個人及中小企的現金流紓緩更有效,本文詳細拆解。

撰文:子非魚|圖片:新傳媒資料室

「還息不還本」基本做法是借款人展開供樓最少一年後,即一共12期才可以申請。獲銀行批准後,銀行會把還款過程表(Repayment Schedule)凍結,期內只需要供息,毋須還本金。目前銀行紓困期普遍最長為一年,一年後 Repayment Schedule便要重啟。

假設按揭利率不變,紓困期過後,每月的實際還款額和之前沒有差異,但貸款年期增加1年——若按揭還款期本身是30年的話,現時31年才供完層樓。

究竟這個政策功效有幾大呢?舉例說,假設按揭借款額為100萬元,還款期30年,2019年初借款人開始供,當時利率為2.375厘。供滿一年(12期)後,便申請「還息不還本」計劃,原本第13期的供款順延至第25期才重啟。

供款額減少

第13期的3,886.5元供款中包括1,933.4元利息和1,953.1元本金,在還息不還本下,該期將只需供1,933.4元。其後的第14至24期,由於沒有清還過任何本金,所以供款仍然是同樣的尚欠本金所衍生出的利息,所以亦是1,933.4元。因此,第13至24期供款,總共供23,200元利息,而總供款減少了23,400元。

如果借款額是400萬元,該段期間減少的供款額便是約93,800元。其後,在第25期開始,將會承接原本的第13期供款表一樣,繼續供29年,假如利率不變下,供款額亦將與原本的計劃一樣。

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利息開支升

埋單計數,倘若申請一年還息不還本計劃,400萬元貸款額,將多花了92,800元利息。而該12個月紓困期將減少了93,800元,其後回歸原點。

「還息不還本」能否「真•紓困」實在見人見智。筆者所見,大部分買得起樓人士都有一定入息能力和現金儲備。除非失業;否則,延遲歸還那幾萬元,幫助未必很大。

而且銀行本來就有私人貸款(Personal Loan)及循環貸款(Revolving Loan),前者利率最低3%。循環貸款概念亦是還息不還本,可以借月薪10倍,對紓困作用較大。