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港人告別負資產?還原25年前香港樓市真面目:樓價都是這樣長大的!

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回歸25周年,代理研究報告回顧香港樓市的發展,發現九龍區及新界東的樓價增長互相追趕,互有領先。展望未來十年,九龍區大舉重建,啟德發展進入成熟期,九龍樓價增長會否再次跑贏新界東呢?

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(圖片來源:政府新聞處)

未來十年樓價預測

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,近八年,新界東樓價增長跑贏九龍區。前八年,九龍區樓價增長跑贏新界東。再前八年,新界東樓價增長又跑贏九龍區。

未來十年,九龍區大舉重建,啟德發展進入成熟期,九龍樓價增長會否再次跑贏新界東呢?讀者可以參考CCI中原城市指數,九龍區CCI_Mass及新界東CCI_Mass的統計。

截至於2022年4月的CCI中原城市指數,新界東CCI_Mass報186.30點,九龍區CCI_Mass報174.14點。前者較後者高出7.0%,自從2014年至今,樓價正增長下,新界東樓價指數一直跑贏九龍區。近四年的差幅大概維持在4到6%間。

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(圖片來源:中原地產授權圖片)

97年後樓價成績表

2014年前的八年,情況卻相反。九龍區CCI_Mass一直跑贏新界東CCI_Mass,差幅長期維持2到6%的差距。

至於2005年前的八年,情況又再倒轉。新界東樓價指數跌幅少於九龍區,即樓價負增長下,新界東跑贏九龍區。兩者差距約有2到6%。

新界東及九龍區樓價增長互有追趕,領先位置三次互換,其中有很多原因。新界東以新市鎮為主,平均樓齡遠低於九龍區,樓價增長理應長期跑贏。

但九龍區陸續有大型社區發展,一旦發展成熟,大量新屋流入市場,推高樓價增長。

例如新九龍的九龍站及奧運站,將軍澳的發展。近年新界東樓價增長跑贏九龍,始於3D辣招後,明顯是政府政策向新界中小型樓傾斜所致。

CCI中原城市指數,於1997年7月為基點100點,包括新界東及九龍區CCI_Mass指數。指數有劃一的基點,可以量度樓價的變化。新界東CCI_Mass領先九龍區CCI_Mass,是新界東樓價增長跑贏九龍,并非新界東呎價高於九龍區。名義呎價與樓價指數,用途各有不同,切勿混淆。

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(圖片來源:政府新聞處)

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圖片來源:政府新聞處、中原地產授權圖片