買咗樓想樓價長升長有 證明你目光短淺!樓價長升其實係件壞事?|1% Anthony

買咗樓想樓價長升長有 證明你目光短淺!樓價長升其實係件壞事?|1% Anthony

讀者張小姐:
你好!最近睇閣下的網上體驗課,提到一點,年輕人「上車」應該要將目標放遠,「上車」的目標不是單單買一個單位,而是在十年內,可以走三轉,樓換樓,變出千萬元資產。本人理解當中的原理,然而前提是要樓價長升,但樓價真的會長升嗎?

撰文:1% Anthony|圖片:unsplash、iStock

不對!專業投資者最不願見到樓價長升。只有用家、散戶才會有這個期望,但樓價是不會長升的。過去十幾年,出現了好幾次跌市,投資者在跌市時賺得更多。2012年之前或者可以這樣說。

那時候買樓名額沒有限制,按揭貸款也沒有限制,還可以用公司名義不斷買、買、買。那時候根本就不需要賣樓,每年就看看自己的投資組合中,哪些物業估值升得最多就轉按套現,借來的資金,又可以作為首期再買樓。

年年加按,年年買樓!所以早期的學員們,有十層八層樓楂手,是平常的事。後來政府不斷加辣,先是按揭有限制;再有人名限制。儲樓年代已過去,要維持高回報,就要不斷換貨,不捨得賣樓,只能原地踏步。

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賺一轉難再賺第二轉

如果樓市不斷上升,根本買不到貨。假設在400萬元買入一個單位投資,三年後樓價升到550萬元,閣下估計離頂不遠了,於是賣出獲利。

然後樓價卻繼續上升,一直升到600萬元,你還會買回這個單位嗎?換句話說,賺完一轉後,很難再賺第二轉,有何意思?

情況就像2017至2018年,樓價不斷破頂,如果其間投資者賣出了物業,很難再有機會買回心水筍盤。而手上只有錢,看著樓價不斷上升,只會慨嘆自己賣得太早。

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引發政府出辣招

其次,如果樓價不斷上升,只會令政府再出招。若樓價不斷上升,愈來愈多人買不到樓上、無法「上車」,就會引發小市民的不滿情緒,「辣招」就出現了。

相反,如果樓市不是長升,而是像近年一樣有升有跌,機會就更多了。例如2016年初的時候,細價樓爆煲,筆者便把握機會跟學員們一起掃貨,部分曾買入的物業樓價升幅高達六成以上,不是跌市,又何來賺那麼多?

到2018年底機會又來了,筆者又跟學員們大舉出擊,買入的筍盤,普遍低水兩至三成,相信幾年後賣出的回報非常可觀。到了今年2020年,普遍住宅價錢雖然沒有跌那麼多,但仍然有不少學員可以買到筍盤。

至於筆者的團隊,更把握今年的疫市,成功以低價收購了四幢舊樓,將會重建成為全新的精品豪宅,分別是旺角、太子、西九、佐敦區。這些賺錢的機會是來自升市嗎?不是!對投資者來說,跌市才賺得更多。

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