買多層樓好唔好?!

同學:「想問問你意見,你覺得我嗰兩間金獅(花園)賣唔賣好呢?」
筆者:「幾年前我哋同期買嗰兩間?你楂到而家?」

同學:「係呀,見佢係咁升,收租又好,咪懶得理囉。」
筆者:「你好似係大單位,當時大約150萬、160萬元一間。」
同學:「係呀,而家要400萬元。」
筆者:「兩間夾埋咪賺成500萬元?點解而家又諗住賣呢?」
同學:「好多專家都話細價樓見頂,又話跌五成,你點睇?」
筆者:「之前升咗咁多,調整番一兩成好合理,大跌就難。」
同學:「股災喎~~」
筆者:「有幾災?(恒指)都未穿20,000點,況且股民成熟咗,輸錢唔多。」
同學:「大陸股民就輸得慘啲。」
筆者:「冇計,經驗太淺,賭性太強,政府講兩句就瞓身。」

同學:「長遠對經濟都有一定影響。」
筆者:「當然有,不過咁都唔代表樓價會大跌。」
同學:「可能因為金融產品靠唔住,個個都買磚頭。」
筆者:「係呀,好似台灣咁,過去十幾年經濟差,樓價照升。」
同學:「咁我賣唔賣好?賣咗應唔應該換貨?定係等吓先?」

以上都是最近經常遇到的問題,呢個世界並唔係All Or Nothing,不必斷估,靠計數去贏。

賣唔賣樓好?

以同學的個案為例,有自住物業之餘,亦有兩間收租物業,而且都是近年瘋炒的細價樓,就算今天未見頂,離頂亦不遠矣,到經濟真係轉差先賣樓?價錢肯定冇咁靚,筆者認為可以先賣出一間,鎖定利潤,視乎情況再決定是否賣第二間。

賺咗錢 買乜嘢好?

賣樓賺到的錢,就唔好全部放番晒落住宅啦,風險更高。住宅受到額外印花稅(SSD)限制,基本要鎖三年,一賣、一買,明明唔使鎖,變咗要鎖,唔着數,不如唔好賣啦!

分散投資 提高投資組合的流動性

其實物業市場很大,除了住宅之外,還有工商舖。筆者近年的策略都是減持部分住宅物業,反而買工廈及買舖。

回望過去三年,如果計埋按揭槓桿,住宅賺得最多,然而流動性相對較低,試想想,萬一在三年內有乜冬瓜豆腐,例如大陸的經濟持續下滑,樓價持續向下,但係你手上層樓,由於俾SSD鎖住,最終就只有睇住樓價跌,想賣都賣唔到,何其無辜?!

所以筆者建議,有能力的話,應該要重整投資組合。以同學的情況為例,一間自住,兩間收租,可以先賣其中一間收租單位,賺到的錢就唔好太衝動,又買回住宅,應該將資金轉投流動性比較高、比較安全的資產。

筆者首個目標,是50/50,即是 50% 住宅,50%工商舖,金融產品方面,可以考慮考穩健的基金、債券等等,物業方面,就是非住宅物業,工廈基數低,爆升潛力相對比較大;舖位近期調整甚深,亦值得留意。