買樓槓桿方程式:夠膽瞓身「實業」唔怕舞高弄低、平均年回報20厘!|1%Anthony

買樓槓桿方程式:夠膽瞓身「實業」唔怕舞高弄低、平均年回報20厘!|1%Anthony

樓市

讀者林先生:你好!經常聽閣下說買樓求槓桿,投資不是應該要小心謹慎嗎?愈高槓桿不是風險愈高嗎?是否不要借貸太多呢?

撰文:1%Anthony| 圖片:unsplash

計算回報的方程式是回報 = 投入資本 x 回報率 x 時間。

過往投資股票以追求「回報率」為主。由於股票價格比較波動,除了經濟、政策、市場等宏觀因素外,還要看公司的管理層、運作模式、競爭對手等人為因素,因此即使有心水,也不會「瞓身」買落去,因為本金部分相對不會太高。

要提高回報,就要從回報率著眼,期望金手指一點,點石成金,買中爆升股,升三至五成,甚至一倍。

例如讀者有50萬元本金,瞓身買入股買升一倍,就是賺50萬元,本金翻100%,還要睇準出入市價位,中短線獲利後,就再捕捉另一隻。

股價有升當然有跌,所以要經常睇住個市,花心機及時間比較多。

買樓求槓桿 投資回報穩定則可以發揮槓桿借貸力量|1%Anthony
(圖片來源:[email protected] barbhuiya)

投資物業較股票穩陣

後來投資物業以追求「本金」為主。

由於物業市場比較穩定,自從金融海嘯後不斷「印銀紙」,樓價便進入大漲小回的格局,即使遇上經濟逆境,整體跌幅才一、兩成,只要守得住,持貨多幾年就能重拾升軌。

再加上這是實質的資產,人為因素的影響也輕微,相比股票來說是穩定的投資。

因此我們夠膽瞓身買入資產,甚至借盡按揭敘造盡槓桿,九成按揭就是10倍槓桿。

倘若用50萬元首期買入一個500萬元單位邊住邊投資,投入資本就是500萬元了,毋須像股票一樣博三成、五成、一倍,穩穩陣陣升兩成,即是升100萬元,賬面上閣下的本金50萬元已翻了200%,期間還可以自己住慳回租金。

當然隨經驗的累積,筆者團隊還會追求「回報率」揀快的,爆升力就倍增。

筆者經常說買樓求槓桿,就是這個原理。

有別於追求回報率,更重要的是如何可以投入更大的資本,以及如何發揮融資槓桿的力量。

買樓求槓桿 投資回報穩定則可以發揮槓桿借貸力量|1%Anthony
(圖片來源:[email protected]

運用低息貸款增資金

例如筆者團隊目前投資的收購重建項目,嚴格來說不是投資或者投機,而是起樓的實業。平均年回報約20厘,高低波幅不會太大,只需要花心機時間在如何運用低息的貸款,增加投入資本就可以了。

如果資本是100萬元,幾年後就會增長至200萬元;如果資本是1,000萬元,其後就會增長至2,000萬元。

由於物業本身是相對穩定的投資,筆者投資的收購重建是實業,更加穩陣,高低起跌就不用擔心,做好前期就可以。

記住!發揮槓桿的前提是,投資回報必須要穩定。

高槓桿不等如一定是高風險的,最少物業市場並非如此,因此銀行也願意借錢。

投資者贏少些不緊要,最緊要不好輸,又或者輸的風險好細,即使物業暫時亦只有香港的住宅做得到。

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圖片來源:unsplash