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    【買樓程序】買二手樓10步曲流程及須知 悔約撻訂須賠雙倍訂金 幾時開始搵銀行律師?

    【買樓程序】買二手樓10步曲流程及須知 悔約撻訂須賠雙倍訂金 幾時開始搵銀行律師?

    買樓程序上,二手樓與新盤樓花的買樓流程並不相同。本港疫情受控及經濟前景回暖,市民「上車」意欲重燃,香港樓市強勢回歸。然而,買樓流程甚為複雜,以下為你快速整理二手樓買樓程序及須知10步曲,講述由揀樓、簽臨約、正約、落細訂大訂至成交流程等扼要,助準買家無痛「上車」。

    撰文:子非魚| 圖片:新傳媒資料室圖片、iStock

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    1. 透過網上或代理行搵樓
    2. 簽「睇樓紙」親自睇樓
    3. 銀行估價透視單位價值
    4. 簽署臨時買賣合約及落細訂
    5. 攜臨約至銀行申請按揭
    6. 簽署正式買賣合約及落大訂
    7. 緊記繳付印花稅
    8. 臨近成交日再驗收單位
    9. 簽署樓契及支付尾數
    10. 購買火險

    買樓流程及須知

    1. 透過網上或代理行搵樓

    買家可到網上搵樓平台,根據價錢、區域、呎數等尋找筍盤;另一方法是走入心儀地區附近的地產代理公司,屆時代理會詳細介紹正在放售的樓盤。

    2. 簽「睇樓紙」親自睇樓

    網上圖片難看清樓盤全貌,買家需要實地睇樓,才清楚單位的保養、間隔、景觀等情況。 若經代理搵樓,準買家須簽署「睇樓紙」,該文件具法律效力,列明在某時段內只可透過該代理購入單位,以防止買家「飛起」代理,直接向業主買樓。

    3. 銀行估價透視單位價值

    一般而言,賣家放盤叫價或會比底價高3%至5%,以增加議價空間。為免買貴樓,買家可於銀行網站免費查詢估價,作為參考指標。

    4. 簽署臨時買賣合約及落細訂

    買賣雙方如取得共識,便可簽署「臨約」,列明訂金、作價等成交資料。若經代理買樓,合約一般由地產代理提供,買家簽約後需向賣家支付「細訂」,為單位售價3%至5%。 簽署「臨約」後至簽署「正式買賣合約」14日內,若買賣雙方任何一方反悔,悔約方須賠償雙倍訂金,以及支付買賣雙方的代理佣金。

    【買樓程序】買二手樓10步曲流程及須知 悔約撻訂須賠雙倍訂金 幾時開始搵銀行律師?

    5. 攜臨約至銀行申請按揭

    簽署臨約後,買家宜盡早帶備臨約到銀行申請按揭。若想申請六成以上高成數按揭,需同時購買按揭保險,更要預備充足時間補交文件,三個月成交期較為合適。並確保於樓盤成交日前,獲銀行批核按揭及準時放款;否則,有「撻訂」風險。

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    6. 簽署正式買賣合約及落大訂

    簽署臨約後,買賣雙方需要委託律師,代為查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等工作。 一般簽署臨約後14日,雙方須再簽署正式買賣合約,買方需要支付「大訂」,連「細訂」合共為樓價10%。

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    7. 緊記繳付印花稅

    簽署正式買賣合約後30日內,買家須繳付物業印花稅,首次置業港人可獲豁免15%從價印花稅,只需按較優惠的第二標準稅率繳稅。

    8. 臨近成交日再驗收單位

    一旦簽署樓契,意味買方同意於「現狀」買入物業,即使事後發現問題,亦不能向賣家追討維修費用。 所以在簽臨約時,就應點清單位交易時的狀況,例如冷氣、爐頭的數目,以及釐清單位任何特別情況的責任,例如有任何維修令之類。

    9. 簽署樓契及支付尾數

    樓盤成交日一般定於簽署正式買賣合約後的60至90日內,屆時買家需要支付代理佣金,以及清還樓價尾數,有申請按揭則由銀行及律師樓代辦。買賣雙方於律師樓簽署轉讓契後,單位的業權將由賣方轉至買方。

    10. 購買火險

    申請樓宇按揭時須購買火險,用以保障單位結構問題,例如牆身、地板、門窗等。如屋苑管理費已包含火險,申請按揭時則毋須再買。