銀行上調h按封頂息率 如何避免供樓負擔增加

銀行上調H按封頂息率 如何避免供樓負擔增加

樓市

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6月底有中小型銀行率先上調香港銀行同業拆息(H按)鎖息上限,由2.5厘增至2.725厘,屬於近四年首次上調鎖息上限。究竟H按上調「封頂位」是甚麼一回事?當中的按揭細節,以至如何避免供樓負擔增加攻略,今期作出拆解。

事實上,自6月中美國聯邦儲備局於宣布大幅加息,與樓按相關的1個月港元拆息上升步伐加快,貼近H按目前普遍鎖息上限2.5厘。

銀行上調h按封頂息率 如何避免供樓負擔增加
(圖片來源:新傳媒資料室)

中小銀行上調至2.725厘

近期已有中小銀行在新造H按的定價,上調封頂利率。

富邦銀行日前確認,新造拆息掛鈎按揭(H按)的鎖息上限(P-Cap),由最優惠利率(P,該行為5.375厘)減2.875厘,上調至P減2.65厘,即封頂息由2.5厘升至2.725厘,加幅為0.225厘。

另市傳星展銀行亦將H按封頂利率,上調0.1厘至2.6厘。該行回應傳媒查詢時,未有明確表示是否上調鎖息上限,該行表示會定期審視按揭產品及服務,以保持市場競爭力。

回顧2018年9月香港加息0.125厘前的一個月,當時亦有中小型銀行先調升H按計劃鎖息上限,兩天後所有銀行跟隨。

此舉可視為銀行加最優惠利率(P)前奏,相信由於美國不斷加息,香港一個月HIBOR升至近1厘水平,而中小型銀行存款基礎較大型銀行弱,為確保利潤,上調H按息率是有必然需要。

至於鎖息上限,俗稱「封頂位」,確是H按重要條款之一。

但不少置業初哥申請H按計劃時,不知道鎖息上限的存在及用途,選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔,壓力測試也能過得更輕鬆。

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(圖片來源:iStock)

H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃,「H」就是指拆息HIBOR。

如果拆息在短時間上升,H按供樓開支便急增,因此現時大部分銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」,當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。

銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率計算,如果銀行調高最優惠利率,鎖息上限也會上升。當拆息持續上升,銀行也有機會調高最優惠利率。

例如按揭計劃是P-2.5%,該銀行的最優惠利率為5%,實際封頂息率是便是5%-2.5%=2.5%。假設銀行調高最優惠利率至5.25%,實際封頂息率是便是2.75%。

同時,不少置業人士以為使用H按供樓,是以拆息計算壓力測試,其實是以鎖息上限計算。

例如按揭計劃的實際封頂息率為2.725%,銀行便以2.725%+3%進行壓力測試。

因此,如果A銀行的按揭計劃的實際封頂息率為2.5%;B銀行為2.725%,其他按揭條款不變,壓測門檻便出現5.5%及5.725%的分別。

定額定息避加息週期

故此,雖然現時處於低息週期,實際按息遠低於鎖息上限,但長遠而言,拆息有機會上升。

由於最優惠利率通常比拆息走慢,在加息週期仍有助節省利息支出;過往亦曾出現遇上新股集資等情況會導致拆息突然抽高,因此選用一個鎖息上限較低的H按計劃仍是較有保障。

現時市面上部分銀行提供兩款按揭供款方法,包括「定額供款」及「定息按揭」,均有助供樓人士固定每月供款額,免卻加息週期下每月供款開支增加的煩惱。但當中亦各有利弊。

首先,按揭利率方面,「定額供款」可以H按或P按供款,借款人可向銀行定出心儀的每月供款額,再由銀行為借款人計算出預計的按揭年期,當然最終按揭年期會受息口的影響而增長或縮短。

以現時新造浮息的實際按息約為2厘至2.5厘比較,比10年期的定息按揭2.7厘稍低,不過如遇上加息週期,選用「定額供款」所增加的利息開支將延後償還,有別於「定息按揭」已鎖定息口,利息開支並不會因加息而增加,因此最終「定額供款」的總利息,有機會比「定息按揭」為多;但如按揭年期內遇上減息機會較多,則反之亦然。

以固定金額供款,讓每月供樓開支固定,無懼加息的風險,對業主來說較有預算。不過,建議有意置業人士,仍要預留充裕的後備資金,切忌借得太盡,並衡量自身負擔能力才入市。

大行維持鎖息上限

其他大型銀行則維持鎖息上限,中銀(香港)、滙豐、恒生銀行均為P-2.5厘;渣打為P-2.75厘,實際封頂息率均為2.5厘。

中銀(香港)表示,會密切留意市場發展,並不時檢討按揭服務條件,以保持業務的競爭力。

恒生表示,現階段拆息按揭計劃之利率上限維持不變,並會因應市場情况不時作出檢討,該行的按揭息率會視乎市場情況、客戶還款能力及貸款金額等因素而定,現階段拆息按揭計劃之利率上限維持不變;渣打則稱,H按「封頂息」無改變,會繼續緊密留意市場。

專家:為加P按試水溫

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,上調封頂息是為加P按「試水溫」,預計H按最快在第三季觸及封頂位,大型銀行屆時將會上調封頂位。

他提到,上一次香港加息前,亦有中小型銀行率先調升鎖息上限,兩天後所有銀行跟隨。此舉是由於美國不斷加息,銀行避免拆息長期高於封頂位而出現「蝕本」。

由於每間銀行的按揭計劃各有自己的鎖息取態,貸款額及物業類型又會影響最終的鎖息上限;加上選擇一個適合的按揭計劃,鎖息上限只是其中一個考慮因素。

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(圖片來源:中原提供)

第三季觸及封頂位

他估計,H按最快在第三季觸及封頂位,大型銀行屆時將會上調封頂位,因為H按若高於封頂2.5厘,銀行會有損失,年底前P最優惠利率也將上調。

中原按揭有限公司董事總經理王美鳳稱,中小型銀行上調封頂息率,是因應按揭業務情况,舒緩息差受壓的影響,中小型銀行資金成本上升,資金成本壓力實際較大型銀行為大。她續稱,今次銀行調整按息對新造按揭人士影響輕微,以貸款額100萬元及還款期30年計,H按封頂息加至2.725厘計,每月還款多118元,至4,069元。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,有中小行上調H按封頂,估計與個別銀行已完成內部業務目標有關,現時本港拆息水平不算太高,H按未達到破頂2.5厘水平;加上市況淡靜,相信大型銀行短期內未有壓力去跟隨上調。

不過,他認為,隨美國加息步伐持續,當拆息H按升穿封頂位,預計大型銀行屆時將會上調封頂,而當拆息升至約2厘水平,P按也將面臨上調壓力,兩者預計均將最快於今年第三季發生。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

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圖片來源:iStock, 中原提供, 新傳媒資料室