按揭生意「無肉食」 實際按息1.4厘已跌無可跌 一年供少2個月|子非魚

按揭生意「無肉食」 實際按息1.4厘已跌無可跌 一年供少2個月|子非魚

香港銀行體系結餘創下4,500億元新高後,近半年一直高企,長期「水浸」,導致香港銀行同業拆息(Hibor)跌跌不休,近期於0.1厘以下的低位徘徊,創11年新低。市場憧憬經濟復甦,展望國際資金將繼續流入,料未來拆息會維持於低水平,利好樓市反彈勢頭。然而,受限於按揭業務盈利微薄;加上監管當局取態嚴謹,預計H按實際按息難有再跌空間。

撰文:子非魚| 圖片:Unsplash

眾所周知,銀行H按計劃定價以Hibor為指標,目前最優惠定價為「H+1.3厘」。

銀行按揭業務「無肉食」 實際按息1.4厘已跌無可跌|子非魚
在金管局監察下,銀行按息定價企硬,早前出現「H+1.28厘」只是晏花一現。

H按息低至1.4厘

隨Hibor跌至0.1厘以下,意味H按實際按息已跌至約1.4厘的超抵價,較去年平均按息2.5厘大幅回落。

以市場平均按揭貸款額400萬元計算,相比去年,業主每月少供約2,200元,相當於一年供樓期內有兩個月是免供。若計及其他按揭優惠,實際按息更是遠低於1.4厘。

申請按揭的優惠眾多,例如現金回贈普遍1%以上,更可每兩年轉按一次重新賺取回贈;附送高息戶口,儲蓄存款可收取近乎定期存款的高額利息;供樓利息亦可以扣稅。

各種各樣優惠加總起來,筆者估計H按實際按息已低至1厘以下。

近期樓市成交報復性上升,相信亦與Hibor持續下行,以及銀行放寬按揭計劃有關。根據過往經驗,「買平過租」的情況一向有利樓市。

儘管Hibor跌至11年低位,但相較2008年金融海嘯的實際按息0.8%,目前按息仍高出約0.6%。惟受限於按揭利潤微薄及成本上漲等因素,預計實際按息難再繼續下調。

須知道,按揭業務為銀行邊際利潤最低的一環;加上近年很多按揭借款人習慣每兩年轉按一次,使在同一銀行的平均供款時間由以往七年,大大縮短至約三年,以致銀行需要重整按揭的盈利模式。

若簡單理解Hibor為銀行的資金成本,表示H+1.3厘的H按計劃中,銀利扣除資金成本的利潤只有1.3厘,惟仍要支付其他成本如租金及人力資源等。

有關成本亦會隨通脹上揚,各種因素下按揭業務愈來愈「無肉食」,導致按息難以下跌。

受限按揭利潤微薄及成本上漲等因素,預計Hibor實際按息難再有下調空間。
受限按揭利潤微薄及成本上漲等因素,預計Hibor實際按息難再有下調空間。

香港出現負利率機會微

另邊廂,香港金融管理局亦監察銀行不得做蝕本生意,令銀行在按息定價更加企硬,早前出現「H+1.28厘」亦只是晏花一現。筆者相信,以後按揭競爭的主戰場仍著眼於現金回贈,以及理財服務等其他按揭優惠。

從逼近零厘的Hibor走勢分析,實際按息無甚下行空間,因為香港出現負利率的機會很微。

若要實行負利率,金管局需要對銀行超額準備金收取利息,從而逼使銀行放貸刺激經濟。然而,今年政府預測本港的經濟增長介乎3.5至5.5%,復甦勢頭良好。

另泛指香港總資金量的M3按年上升2.5%,銀行貸款亦不見槓桿收縮的情況,例如整體按揭貸款按年亦微升,反映市場相對穩定,相信金管局沒有推行負利率的必要。

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