錯誤觀念:「買REIT等於買磚頭」回報差得遠外仲有3大分別|1%Anthony

錯誤觀念:「買REIT等於買磚頭」回報差得遠外仲有3大分別|1%Anthony

讀者鄧先生:你好!幾個月前開始睇閣下的專欄,很多獨特的思維很有用,謝謝!很後悔沒即時跟閣下團隊買樓,現時樓價升了很多!聽專家說,買樓不如買房地產投資信託基金(REIT),回報更高,閣下認為如何呢?

撰文:1%Anthony (第一桶金)|圖片:Unsplash

很多人以為買REIT等同於買樓投資,錯晒!又有很多人以為買REIT回報高過買樓,中伏!問問自己,身邊有沒人買REIT發達?而買樓發達呢?

買房託投資,不等如買樓投資。

REIT是以持有及管理物業作收租為主的基金,甚麼類型的物業都有,除了投資者熟悉的住宅、工廈、商廈、商舖、車位外,甚至有醫院、貨倉、酒店、物流中心、數據中心等。

在香港上市的房託,證監會規定須減去營運管理支出後,最少九成收入用作派息。 即是說,買房託投資,不等如買樓投資,只是等如買樓收租。

很多人誤以為買房託回報較買樓高,是因為買樓收租,很多時候年回報率僅2厘至3厘,惟房託便有4厘至8厘,而且房託有人管理,不用自己買賣出租,流動性又高,所以比較優勝云云。

然而,為甚麼買樓發達的人,遠多於買房託的人呢?

買REIT不如買磚頭!一招加按套現 賺盡買樓投資回報 更鍛鍊到生意頭腦|1%Anthony
買樓投資最重要的賺差價、賺槓桿、賺時間。

第一, 買樓投資,賺租金只佔小部分。還可賺差價、賺槓桿、賺時間等,回報高好多。

以筆者為例,2005年買樓「上車」,以106萬元買入的港島西單位,近年樓價約升到600多萬元,這是差價。

期間,筆者將物業加按三次,每次都多買一層樓,即是變多三層樓,然後這三層樓升了值,又再加按或賣出套現再買,又再衍生下去,單就這個單位,早已經變出超過十個物業。

今天受「辣招」所限,近年賣出單位後,又再變成為內地樓、工商廈及收購重建項目,無限延伸。這就是買樓投資最重要的賺差價、賺槓桿、賺時間;租金只是「散紙」而已。

第二, 買樓投資,是自己擁有物業。以香港上市的房託為例,大部分持有的物業都是商業性質,例如寫字樓、酒店、商場等。然而投資者最喜歡甚麼?是住宅。

買房託你擁有的只是一堆數字,當跟朋友說買了幾多幾多手房託,朋友會恭喜你賺到錢;然而,若跟朋友說買了樓,有空來坐坐、到會所開派對,朋友會投以羡慕眼光。

磨練生意頭腦

第三, 買樓投資,是磨練自己的財技及生意頭腦。

買REIT其實跟買股票差不多,買對了就賺差價、股息,好處是不需要管理實質業務;但也是壞處,你只需要面對的一堆數字,學習到甚麼?

但買樓投資,你要面對不同的人,業主、代理、銀行、律師、租客、買家;你要揀貨、融資、買賣;你要計算成本與收益,要掌握市場脈搏,買賣多幾次,閣下鍛鍊出來的是生意頭腦,也是財技。

對將來做生意也好、工作也好均有很大的幫助,有機會在網上LIVE再分享。

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