【集體回憶消失】教育電視大樓將變豪宅 15億元地皮料第3季招標

【集體回憶消失】教育電視大樓將變豪宅 15億元地皮料第3季招標

市區地搶手,政府把握近期市區地皮有價有市的旺勢,在新財年的賣地表中,由市區重建局及鐵路項目擔當供應主力,官地市場則增加一幅罕有的九龍塘廣播道前教育電視大樓地皮。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、Getty Images

發展局日前公布,下個財年(2021年4月至2022年3月)有三個鐵路項目推出,包括東涌配電站、將軍澳百勝角通風大樓及東涌東站第一期,合共涉及約4,050伙。

6個項目市建局

至於市建局則有六個項目推出,包括五個位於土瓜灣及一個位於大角咀,涉約3,170伙,為2014至2015年度估算共3,200伙後最多。

當中土瓜灣春田街/崇志街為市建局自行發展的首置項目,另涉及換地、私人發展及重建項目,預料提供3,310伙,預計全年潛在土地供應16,530伙,較去年15,730伙增加5%。

至於東涌東延線仍然未正式動工,東涌東站預計要到2029年才會啟用,有關延線將未能與東涌東站物業入伙同步,但官方估計兩者差距僅約一至兩年。

教育電視中心地皮料第3季招標

至於官地市場,2021至2022年度政府將推出15幅住宅地皮,當中七幅為滾存地皮,料可提供3,450伙。

另有八幅為新增住宅地,料提供2,550伙,15幅地皮預計提供6,000個單位,將是2010年度政府主動賣地後,官地數目最少的一個年度,當中包括四幅未完成改劃用途之地皮。

最具焦點是一幅市區蚊型地,位於九龍塘廣播道79號、已啟用近半世紀的香港電台教育電視中心,地皮估計最快次季(即7月至9月)推出市場招標,預料可提供約80個單位。

發展局局長黃偉綸指,該大廈已無再用作教育電視大樓,而是作為教育局辦公室,員工短期將遷出,項目位置一直是規劃作住宅用地,會根據計劃好的土地用途去做。

地皮料值15億元

由於此項目極具發展豪宅潛力;加上該地段已有逾15年未有推出住宅官地招標。市場人士預期,地皮估值每平方呎樓面地價,有可能高達20,000元,總值接近15億元。

教育電視是不少香港學生的集體回憶。地皮是由1975年啟用,為港台教育電視中心,但香港電台於2020年4月,宣布停拍教育電視(ETV)節目,同年5月即接獲教育局通知,要求9月或之前歸還中心。

教育局亦指,有關土地在1993年起已劃作住宅用途;加上目前教育局需要更多辦公室空間,鑒於有關社區的整體規劃、配套設施及附近環境等,適合私人房屋發展,政府經整體考量後,決定推售有關土地作住宅用途。

至於同區較新型的住宅,為2006年由信和置業(00083)投得的廣播道1號地皮,即現時的逸瓏,當時以19.4億元拍出,每平方呎樓面地價9,868元,創下當年九龍區官地呎價新高。

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新財年賣地來源分布

近年賣地供應持續偏低

發展局局長黃偉綸被問到私人發展土地是否「乾塘」時,他解釋,部分土地需要做規劃,有些則面對司法程序,19/20年度的公私營房屋比例由6比4,改為7比3,對能夠興建的單位數量自然有影響,更多土地需要用於公營房屋。

他強調,多年前做的規劃目前進入收成期,包括東涌擴展區及古洞粉嶺北的新發展區,陸續會推出,當局會按運輸及房屋局在每年12月交代的十年期目標,再變成之後的供應目標。

他表示市場的貢獻同樣重要,發展商去年度的部分土地需要改契,今年有逾4,000個單位,未來一年參考估算會有3,000個單位,強調看不到賣地計劃是一年比一年跌的趨勢,供應量會有上上落落,視乎改劃工作的進度。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,基於新一年度賣地目標維持12,900伙;加上根據過往經驗潛在土地供應並不會於年內悉數售出,因此可見短期供應難大幅增加。發展商補地困難,「麵粉價」高企;加上需求龐大,對樓價起支持作用。

劉嘉輝又表示,假若將新財年潛在土地供應16,530個單位以售出八成計算,即賣地計劃最終可提供約13,000個單位,與目標相若。即使如此,連同18/19至20/21年度合計,即四個財年合共僅提供約52,750個單位,相比起14/15至17/18年度的四個財年合計的86,700個單位,大幅下跌近四成,可見近年賣地供應情況持續處偏低水平。

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美聯物業首席分析師劉嘉輝指短期供應難大幅增加

政府或會積極推地跑數

因賣地至物業落成需時,而現時賣地偏低的結果,料將於數年後的落成量逐步浮現,屆時將會呈明顯跌勢。

萊坊執行董事林浩文則認為,以現時政府財政下,預期政府會嘗試從不同渠道增加收入,賣地會是其中一種方法,因政府在賣地上有主導及主動權,補地價等其他土地收入相對被動。

如果在疫情無大變動的情況下,相信政府會積極推地「跑數」。他又指,啟德跑道區最後一幅地皮已批出、觀塘安達臣道發展區地皮大部分轉為公屋,下財年的市區土地供應不多,供應重鎮將集中在上水古洞,合共或只能提供約10,000伙私樓,與本財年相若。

他認為,長遠土地供應仍不足;而新界東北發展需時長達10年或以上,供應或將於2023至2024年出現缺口。加上當中不少供應來自鐵路及私人發展項目,反映政府賣地的供應相對緊張。

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市區樓屢錄高價交投

市區樓屢錄高價交投

市區樓價格更為硬淨。其中同屬恒基地産(00012)旗下西營盤藝里坊•2號,以及尖沙咀本木,分別創項目呎價新高及成交價新高。

西營盤藝里坊•2號

藝里坊•2號5樓F室,實用面積為260平方呎,連246平方呎平台,屬一房間隔,日前以 886.87萬元成交,平均呎價約34,110元,創項目呎價新高。

尖沙咀本木

同系尖沙咀本木售出19樓A2室三房大戶,實用面積752平方呎,成交價2,226.3萬元,平均呎價29,605元,創項目開售以來成交價新高。據悉,買家為本地首置客。

曦臺呎價創油塘住宅新高

由宏安地產(01243)牽頭發展的油塘新盤曦臺,亦錄得一宗破頂價成交,創區內新高。

據一手成交紀錄冊顯示,曦臺2座36樓及37樓C室複式戶,實用面積1,743平方呎,連437平方呎平台及498平方呎天台,四房雙套間隔,以6,173.2萬元售出,平均呎價35,417元,
呎價料屬油塘區住宅新高。

北角柏蔚山

港島區新樓一樣有創新高價成交。新世界發展(00017)北角柏蔚山最新售出一伙頂層複式戶,為2座33及35樓E室,實用面積2,027平方呎複式戶,新近以1.04億元沽出,平均呎價達51,800萬元,創項目新高成交呎價紀錄。

九龍、奧運及南昌站二手成交升不斷

另中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,今年1月新九龍三個區域(九龍站、奧運站及南昌站)登記二手私人住宅買賣10.95億元,涉65宗成交。金額是近四個月高位,等待向上突破。

當中奧運站2021年1月登記二手買賣金額5.14億元,成交錄得35宗。金額連續三個月企穩,等待向上突破,逼近2020年高位。

1月九龍站有4.41億元,成交有16宗。金額重上4億元以上,早前連續三個月低於億元水平,有向上突破的跡象;而南昌站二手買賣金額1.41億元,14宗成交,數字創單月新高。

發展商亦趁市旺加快推盤步伐,市場估計3月料有八個新盤、合共3,000多伙推售。當中會德豐、信置、嘉華國際(00173)、世茂集團(00813)及爪哇合作發展的西南九龍荔盈街地盤GRAND VICTORIA,中文樓盤名命名為維港滙,而維港滙I共有524伙剛獲批預售樓花同意書,最快3月內推出。售價參考西九龍一線樓盤及九龍站住宅物業,地價因素亦會考慮在內。