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    想預測樓市走向 參考此「樓市估值法」 上車贏面達96% 唔怕買貴咗!|安東尼

    想預測樓市走向 參考此「樓市估值法」 上車贏面達96% 唔怕買貴咗!|安東尼

    上次寫過比特幣在財富組合的角色後,友人覺得「另類投資」(Alternative Asset)始終太另類、太難明。有見及此,筆者就介紹香港人十分熟悉、又在財富組合中不可或缺的「另類投資」——房地產;並分享筆者的樓市估值方法。縰觀香港過去30年的數字,現在住宅物業的估值屬「合理偏低」水平,其「上車」後「贏面」高達96%,可謂輸少贏多。

    撰文:安東尼| 圖片:iStock圖片、新傳媒資料室

    誰為「貴平」定分界

    若要知道樓市的估值,投資者不妨對比房地產投資的收益和支出—— 即該物業的投資「淨」回報率。

    • 物業主要收益—— 租金回報率(Rental Yield): 12個月租金收入÷物業市價
    • 主要支出—— 按揭利息(Mortgage Expense): 按揭利率x按揭成數

    兩者之間差距(Spread)的淨回報,便成為樓價估值的重要指標。若淨回報是正數,就是偏便宜;相反,則為偏貴。當然,世上還有許多其他比率可以識別樓價泡沫或見底(例如供樓還款和薪金比例),只是筆者覺得物業「淨回報」這個方法較為簡單合理,並反映住宅物業價格受利息影響的事實。

    以下就讓筆者先去回測這估值方法,看看能否解釋到,1998年香港房地產泡沫(極高估值)爆破,以及2003年「沙士」疫情爆發和2007至2008年環球金融海嘯(GFC)時期的現象,進而放諸目前香港樓市現況及預測未來。

    住宅物業「淨」回報

    根據差餉物業估價署2021年3月的《香港物業報告 》,香港私人住宅「物業市場回報率」平均值為2.18%(2021年1月);同期的樓按息率(經絡按揭息率指數)為1.6%。

    換句話說,現在「上車」(即使零首期,百分百按揭),仍可以獲得58個基點(Basis Points)的物業淨回報。

    以保守估值的八成按揭(成數愈低,此溢價便愈高)計算,住宅物業的淨回報,更高達92基點(見圖表一),顯著高於過去30年8.66個基點的平均值!

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    回顧上世紀90年代香港樓市都在「極高」和「高」估值水平(見圖表一A和B兩個區間)。當時港英政府放寬銀行按揭業務令資金泛濫,令香港人浸醉於「人人有屋買、個個有錢搵」的夢幻泡影。

    住宅物業淨回報由1991年6月的負130個基點,擴大至1998年6月負418基點的「臨界點」。換句話說,租金收益率遠不能抵銷按揭利息支出。如此「極高」估值(負回報率)實在難以持續。時任港督彭定康於1997年7月離開香港後,亞洲金融風暴殺到,更觸發樓市泡沬爆破。當時銀行落雨收遮,令不少香港業主頓成「負資產」苦主。

    由於樓市大跌,估值(住宅物業淨回報)亦於2000至2002年回落至合理區間(見圖表一C及D)。 其後2003年「沙士」襲港,令香港經濟再進入嚴冬,樓市直插至「極低估值」水平,住宅淨回報在2003年6月升達328個基點。

    其後估值回升(自由行帶動經濟)至合理「偏高」區間(見圖表一C),但隨即因為環球金融危機,住宅物業市場再跌至「低」估值區間(見圖表一E);當時(2010年9月)住宅物業淨回報高達244個基點。

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    輸少贏多 提防落錯車

    當然,如此「極低估值」的黄金機會已不復再;就連香港在2019年6月至2021年1月受新冠肺炎打擊,整體樓市也只輕微下跌3.55%(差餉物業估價署:私人住宅 ─ 全港各類單位售價指數 )。

    以目前香港住宅投資回報溢價約92基點(合理偏低估值),和2013年的水平差不多(見圖表二D)。

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    當年第四季「上車」的話,在三年後樓市都錄得15%至29%的升幅。筆者根據差餉物業估價署的數字,得出圖表一和圖表二結果。 就以現時住宅物業淨回報92個基金的水平來說,過去30年若投資者在這「合理偏低」區間購買住宅物業的話(共23個季度在這區間),持貨三年,香港樓市上升的機率是96%(即22個季度);而持貨五年,樓市上升的機率是100%(見圖表二D)。

    反過來說,在「合理偏低」區間(見圖表二D)賣樓的話,贏面就只有4%(持貨三年),「落錯車」的機率是96%。

    回望歷史展望將來 當然,以上只是整體樓市的估值(歷史數字)。個別屋苑有個別的租金數益率;而投資者和銀行也有不同的按揭利率,投資者「上車」前要對個別屋苑作出分析。

    若要展望整體樓市,投資者必要分慮到重大的結構性轉變。 例如若「明日大嶼」人工島可付諸實行,有質素的(市區)住宅供應變會大增,香港住宅整體租金回報必定受壓。若最後香港只能在新界「山旮旯」東一忽、西一忽的改地起樓,即使住宅供應增加,但欠缺配套缺乏商業人流,始終不能替代市區物業,那香港整體住宅租金就可堅挺上升。

    至於新冠疫情方面,筆者相信只會為香港樓市帶來「短暫」壓力,為投資者帶來「估值」吸引的機會;換句話是,就是財富管理的入市良機(當然實有風險)。

    就回看1967年香港社會事件及隨後的大流感疫情,當時不少香港人移民到海外,令香港樓市受壓。 然而,不少高瞻遠矚的商人,趁機全力發展地產,趁低吸納;例如長江集團創辦人李嘉誠就於1971年創辦長江地產有限公司,1972年改名為長江實業集團,將投資重點轉移到房地業,標誌著李氏地產王國的建立。

    最後,又是筆者「戴頭盔」時間。本文分析只是筆者個人分析,並非精準科學研究;讀者買賣樓宇,須事前作出詳細研究個別屋物業及宏觀因素。就如全球最大對沖基金BridgeWater創辦人雷•達利奧(Ray Dalio)的金句: “Anything is possible. It’s the probabilities that matter. Everything must be weighed in terms of its likelihood and prioritised.” 套用在筆者的樓市估值,即是任可事皆有可能發生,包括香港樓市升或跌,重點就是成事的「機率」!