新一年香港樓市展望

投資房地產，主要的收益來自樓價升值以及租金回報率，儘管2023年香港樓價下跌，租金卻錄得升幅。

按照差餉物業估價署的數據，整體的租金回報，從1.8至2.3厘，上升至2.3厘至3.2厘，升幅28%至39%。

負擔比例港樓依然偏貴

雖然依然低於機管局零售債券和甚至銀行的定期存款收益，但和疫情前比較，回報率無疑提高了不少。

最大風險因素是，假若樓價進一步下跌，不但會吞噬租金回報，遲買還可以節省貸款利息。

筆者預料今年美國聯邦儲備局即使減息，大概也只會減0.5至0.75厘。換言之，大概整體租金回報依然會跑輸存款和債券收益（假若加上管理費和稅等差距會更大）。

香港負資產數目從接近零，到2023年第四季的25,000宗，但和2003年比較依然處於健康水平，筆者不太擔心出現結構性踐踏風險。

然而毫無疑問，這25,000宗的負資產個案，假若想換樓，應該也需要先補足差價，同時新按揭成數或金額，也很難同條件獲批，削弱了流動性。

同時樓價和收入比從18.8倍跌到最新數據的16倍，惟仍是全球最難負擔城市排名第一位。

樓價確實跌了很多，但似乎不可以用超賣或低價來形容。

筆者十分認同香港樓市在過去20年富有強勁的韌性，尤其是內地資金透過投資移民和國際化部署等渠道湧入，推動樓價愈貴愈好賣，也滋生了「龍床盤」和「劏房」等產物。

在專才和高才等政策的帶動下，數以萬計高學歷、高收入新移民對居住的需求，也有機會帶旺市道。

尤其是年終重啟的投資移民，3,000萬元的投資金額，意味著申請者資金雄厚，是非常優質的接盤者。

但需要留意，上述新資金核心需求，是香港身分證還是看好香港的營商環境和職業發展？

筆者個人接觸的新移民是前者居多，事業要麼還是在內地；要麼則遍布全球，對本地的置業需求並不強烈。

新盤落成量料創22年新高

和2003年不同，既然香港租比買划算，同樣價錢，可以在其他國家或地區買到兩倍以上面積的物業；加上經濟又處於熊市，新資金也會有自己的打算。

樓市很看供求關係，畢竟自住是剛需。按照新盤落成量計，2024年有望達到27,000伙，料創22年新高，同樣是利空的因素。

幸好香港地產商財務壓力普遍不大，不會一次性推低樓市。

不過，和炒股票一樣，明知解禁期到便有股東出貨，新入場的投資者難免更加擔心。