高薪 退休 資料圖片

400萬月產40,000元收息 高薪專業人士提早退休

樓市

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諗sir,

你好!先生47歲,專業人士,月薪12.8萬元,名下有自住的四小龍單位,銀行估價800萬至850萬元,尚欠按揭300萬元;太大45歲,半退休,月入35,000元,有薪金證明,太太持有市區三房居屋單位,無補地價,估值600萬元,無按揭,現時是屋企人住。另有100萬元收息基金,每月收息6,000元,並有年金作扣稅,手持50萬元現金。

一個讀國際學校的小朋友;加上工人、養車、四大長老要供養,扣除每月支出,每月平均可儲約20,000至30,000元。有想過賣出兩個單位去外國生活和退休。這年紀還可以在外地找到工作,當然收入大減。依本人現時的經濟狀況,六至七年後,能否有能力提早退休?

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資料圖片(圖片來源:經一編輯部)

讀者何先生

筆者建議讀者多產出被動收入,才考慮離開香港,令他日更有選擇。讀者這年紀,如果四大長老一旦入醫院,自己既要兼顧適應外國生活,又要回香港兩邊走,很大壓力。首先,不如先快搞好錢的問題,再看如何陪小朋友出國。讀者已買一些收息基金,年息收約6.7厘,過去收息基金表現不好;惟近日基金價格於低位慢慢回升,不妨趁有訊號時加注再買。

賣居屋投入債期及套房

第二件應該做的事,是賣出居屋,就算有家人住都要賣走。賣走了未補地價居屋,應可收回至少500萬元資金。這筆錢可去收息或買樓收租。若買樓收租,用收回來的租金,夠反租一間屋給家人。因在居屋供應量增加,以及50年擔保期令舊居屋都可30年上會下,對持有居屋不利。

筆者套現後,就會去買些較細及舊一些的單位,經營學生宿舍或劏房。樓價下調,很多洋樓都是每平方呎7,000元,即一間440平方呎洋樓,可間開四間套房出租,市場價約300萬元。假設讀者以300萬元full-paid,買入一個物業,現時月租一間房約5,500元,440平方呎夠間開四間套房,即每月收租22,000元。加上洋樓的差餉及管理費便宜,月正現金流為20,800元(22,000-500-700元)。

讀者手持400萬元,最簡單以當中的300萬元做套房或宿舍;另100萬元投入債基,槓桿後有10厘息,即月收息9,000元,總計每月料收近30,000元(20,800+9,000元)。若再去得盡一點,夫婦每人一間套房收租,將400萬元分散投資:150萬元做套房、150萬元做學生宿舍,各收15,000元月現金流;另100萬元債基槓桿,收9,000元月現金流。在樓巿「撒辣」後,夫婦不用繳付7.5%高印花稅,亦可一人持多於一間住宅,即400萬元現金,可產出近40,000元月正現金流。

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撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片