麥當勞玩地產︳香港256間分店 暫時持23間鋪約值30億 部分持有逾30年

麥當勞玩地產︳自置物業數量與分佈概況

• 持有規模：麥當勞目前持有約23項自置商舖物業，總市值接近30億元。這些物業多為集團自用分店，部分引入多元化租戶如7-Eleven，提升租金穩定性。
• 分店比例：全港約256間分店中，自置物業僅佔約9%，其餘多為租賃模式。這反映麥當勞全球策略，透過持有核心物業產生長期現金流，同時靈活擴張。
• 歷史背景：自1975年進駐香港以來，麥當勞累積這些資產，部分持有逾30年。過往出售記錄顯示，集團定期優化資產，如2021年沽售3項物業套現逾3億元。

麥當勞玩地產︳出售計劃的商業影響

麥當勞計劃分階段出售全部23項自置物業，首階段推出8項市值約13億元，截標日期為2025年9月16日。此舉預計釋放資本用於業務創新，如數位轉型或分店擴張，同時維持運營不變。

• 財務優勢：出售後轉為租戶角色，可降低持有成本並提升每股盈利。分析顯示，此策略延續全球模式，房地產收入佔總營收約35%。
• 市場機會：物業出租率達100%，吸引投資者如基金及海外資本。然而，需注意地產周期風險，如2019年市值波動曾導致部分物業估值下調。

麥當勞玩地產︳投資啟示與風險評估

自置物業比例雖低，但貢獻穩定回報，適合長期持有策略。出售計劃可能刺激香港商業地產交易，預期回報率約4-5%。投資者應監測中美貿易因素對零售市場的影響。

核心數據表

首階段推出8項位於香港黃金地段的零售物業，總市值約12億元。

麥當勞玩地產︳出售計劃的商業背景與市場定位

• 首階段招標細節：仲量聯行獲委任為獨家代理，負責公開招標8項物業，截標日期為2025年9月16日中午。物業位於尖沙咀、銅鑼灣、旺角等高人流地區，總市值約12億元（約1.53億美元），買家可選擇整批或單一競投。這批物業出租率達100%，並附帶麥當勞長期租約，確保穩定租金收入。
• 整體資產優化策略：麥當勞持有約23項香港商舖，計劃分階段出售全部資產，總值估計達30億元。首階段聚焦8項核心物業，視市場反應決定後續推出。這反映公司從2017年出售中國及香港特許經營權後，持續調整資產結構，轉向輕資產模式以提升資本效率。
• 市場反應預測：仲量聯行資本市場部執行董事鄧潔瑩表示，此類罕見機會吸引實力投資者，物業地標地位及24小時營運模式，提供可觀回報。考慮香港零售市場復甦，預期外資及本地基金將積極參與，潛在提振商業地產交易量。

麥當勞玩地產︳重點物業價值與歷史交易洞察

部分物業市值突出，如尖沙咀星光行舖位市值約4.6億元，曾於2019年估值10億元並吸引鄧成波家族洽購，但最終未成交。其他包括銅鑼灣怡和街逾8,200平方呎舖位及荃灣逾1.22萬平方呎物業，多元化租戶（如7-Eleven）提升租金穩定性。

• 過往出售記錄：麥當勞近年積極沽售物業，如2020-2021年售出鰂魚涌、深水埗及屯門舖位，總值逾5億元，帳面獲利顯著。此策略延續1975年進軍香港以來累積的資產增值，集團目前運營約256間分店，僱員逾15,000人。
• 商業影響：出售後麥當勞將繼續營運，強調無變更計劃，此舉有助公司聚焦核心業務，同時為投資者提供低風險入市機會。分析顯示，此類交易可能刺激香港商業地產市場，特別在人才計劃及稅務寬免下吸引內地買家。

核心數據表

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麥當勞作為全球快餐巨頭，其商業模式不僅依賴食品銷售，更深度整合房地產投資，透過持有及管理物業實現穩定租金收入與資本增值。此策略使公司市值維持在2,000億美元以上，房地產資產佔比約30%，成為支撐長期盈利的核心支柱。在香港市場，麥當勞近期出售物業計劃反映資產優化趨勢，旨在提升資本效率並應對地產市場波動。

麥當勞玩地產︳全球房地產策略的商業框架

麥當勞的房地產模式以「地主-租戶」結構為主，公司持有大量餐廳物業並出租給加盟商，產生可預測現金流。2024財年，此部門貢獻約90億美元租金收入，佔總營收35%。此策略源自1950年代創辦人Ray Kroc的理念，將房地產視為「隱藏業務」，透過選址優化（如高人流地段）提升品牌價值。

• 資產配置與風險管理：麥當勞全球持有逾15,000處物業，市值估計500億美元。公司定期出售非核心資產，轉向輕資產模式，如2023年售出美國多處物業以資助數位轉型。分析顯示，此舉降低地產曝險，特別在利率上升環境下維持財務靈活性。
• 財務影響：房地產收入提供緩衝，助公司度過疫情期間銷售下滑。股東回報率達8%，遠高於同業，吸引投資者如貝萊德基金。

麥當勞玩地產︳香港市場的物業持有與出售動態

在香港，麥當勞自1975年進駐以來累積約23項商舖資產，總值逾30億元，涵蓋尖沙咀、銅鑼灣等核心區。近期首階段出售8項物業（市值12億元），附帶長期租約，出租率100%，預期吸引基金及海外投資者。

• 出售策略分析：此舉延續2020-2021年沽售鰂魚涌、深水埗等物業的模式，帳面獲利逾1億元。公司強調出售後繼續營運，轉為純租戶角色，釋放資本用於擴張（如新增分店至256間）。從財經視角，這優化資產負債表，潛在提升每股盈利。
• 市場機會與挑戰：香港零售復甦帶動需求，但中美貿易摩擦曾壓抑交易量。仲量聯行預測，此招標（2025年9月16日截標）將刺激商業地產板塊，買家可獲穩定回報率約4-5%。

麥當勞玩地產︳房地產與核心業務的商業整合

麥當勞將地產視為競爭優勢，選址策略直接影響銷售，如24小時營運地標提升品牌曝光。全球擴張中，公司常購入土地開發，轉化為租金來源，支持市值增長。

• 投資啟示：對投資者而言，麥當勞的房地產曝光提供多元化機會，但需監測地產周期。分析師預期，亞洲市場出售將強化公司財務，股價潛在上漲5%。

中資介入的商業背景與股權演變

中資自2017年開始主導香港麥當勞業務，當時麥當勞以約20.8億美元出售80%股權予中信財團、信宸資本及凱雷集團。此交易標誌公司轉向輕資產模式，聚焦核心運營並釋放資本用於擴張。

• 初始股權結構：中信及信宸資本合持52%，凱雷28%，麥當勞保留20%。此聯盟加速香港及內地分店增長，自2017年起分店數翻倍至逾5,500間，年銷售增長逾30%。
• 近期調整：2023年麥當勞以約18億美元回購凱雷28%股權，將持股增至48%。中信財團維持52%控股，透過信宸資本旗下Trustar Capital管理。2024年中信以4.3億美元出售剩餘權益予Trustar，進一步簡化結構，強化中資控制。
• 戰略意圖：此變動基於對中國消費市場的樂觀預期，信宸資本承諾推動開設逾10,000間分店，涵蓋香港高人流地段如尖沙咀及銅鑼灣。

核心數據表