2021年近萬伙二手半新樓SSD將鬆綁 日出康城兩房比11月跌價約5%成交 大埔白石角成另一供應重鎮

2021年近萬伙二手半新樓SSD將鬆綁 日出康城兩房比11月跌價約5%成交 大埔白石角成另一供應重鎮

新冠肺炎疫情持續不穩,隨數年前的一手樓花三年的額外印花稅(SSD)綑綁期陸續屆滿,近萬伙二手半新樓單位,於2021年隨時湧入二手市場,供應急增,令市場憧憬搵平貨良機。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

據統計,2021年共涉近10,000個半新樓單位可以鬆綁SSD,而市場最焦點一定是鄰近鐵路站的新盤,當中位於將軍澳日出康城,一直是市場焦點的鐵路項目。

將軍澳區戶型多元化

以往區內一直由大單位主導,但近年來康城的住宅戶型供應日漸多元化,除吸引家庭客外,不少上車客及投資者亦日漸增多。更重要的是,日出康城商場於2020年8月終於開幕,總樓面達48萬平方呎,相信商場能成為區內的購物新熱點,配套更完善,區內物業價值自然更理想,更具吸引力。

事實上,單計第六期LP6已供應2,392伙,於2021年初SSD綑綁期屆滿,項目提供的一房戶,最細面積由289平方呎起,為歷來日出康城最細的戶型,兼首次有單位面積低於300平方呎。而區內最大單位亦在該屋苑,為五房間隔單位,是日出康城已開售各期中面積最大的頂層特色戶,面積約2,800平方呎,連私人電梯大堂、天台及私人空中泳池。

LP6於新年長假期內,暫已售出三伙一手單位,其中1座63樓A室,實用面積2,555平方呎,平台面積584平方呎,成交價5,314.4萬元,料日出康城屋苑歷來次高紀錄,折合呎價20,800元。

另同區第五期MALIBU共提供1,600伙,亦將於2021年初SSD綑綁期屆滿。發展商日前重推一伙一房單位,錄得34組買家到場登記,實用面積369平方呎,以695萬元售出,平均呎價18,835元,買家為區內投資客。區內第四期晉海,日前亦有SSD綑綁期屆滿的二手成交個案。

利嘉閣地產首席分區董事溫錦駒稱日出康城4A期晉海1B座低層B室,實用面積約624平方呎,三房間隔,望西南園海雙景,日前以1,031萬元沽出,實用呎價約16,522元。據悉,原業主於2017年10月,以約824.9萬元購入單位,持貨三年SSD期滿,現轉手賬面賺約206.1萬元,物業升值約25%。

另同屋苑2A座低層D室,實用面積473平方呎,屬兩房間隔,據悉,單位原以810萬元放盤,吸引租樓人士「由租轉買」上車,成交價780萬元,減價3.7%,實用呎價16,490元。資料顯示,2017年10月原業主斥資630.7萬元一手購得,是次轉手賬面獲利149.3萬元,升值約24%。

翻查資料,屋苑對上同類間隔的2A座低層D室,在11月中以823萬元沽出,呎價17,400元,是次相隔僅一個月,同類貨跌價5.2%。

近萬伙半新樓排隊鬆綁 SSD新淨現樓尋寶
將軍澳日出康城單計第六期LP6,已供應達2,392伙。

大埔成另一供應重鎮

除日出康城外,大埔白石角合共逾3,200伙也於2021年SSD綑綁期屆滿,成為另一個供應重鎮。由於近年同區的新項目都受限量地限制,規定最少提供一定數目單位,令區內開始提供中小型單位,甚至是市場最注目的開放式單位。其中位於科進路12號的項目雲滙,共提供1,444伙,分兩期發展,第一期設有六座,提供804伙,開放式單位有105伙,實用面積由277至357平方呎,佔比13.1%。

第二期合共提供640伙,單位的實用面積介乎284至1,126平方呎,間隔涵蓋開放式至三房單位,標準戶以兩房為主,佔供應量48%;開放式及一房戶則分別各佔供應量約11%及約14%。另外,位於科進路16號的項目嘉熙,全數九座合共1,122個單位,標準單位由開放式至四房,以中小戶型為主。

當中兩房或以下細單位佔整體77%,並備開放式單位,實用面積由225平方呎起,為區內首度設有的開放式戶型,而且全數單位不設工作平台,實用見使。事實上,隨近年區內不少新項目開始提供中小型單位,令戶型日漸多元化,適合各類用家選擇,勢搶上車客市場。

不過,近期雲滙錄得首宗二手成交為大幅蝕讓個案。美聯首席高級營業經理梁仲賢指,雲滙2座低層1室,實用面積851平方呎,為三房間隔,以1,168萬售出,平均呎價約13,725元。資料顯示,原業主於2020年3月以一手價約1,565.8萬元購入,持貨僅約一年多,賬面蝕讓約400萬元,期間貶值約26%。另因持貨不足三年,需支付樓價10%的SSD「辣稅」,涉資約116.8萬元,總蝕讓金額516.8萬元。

近萬伙半新樓排隊鬆綁 SSD新淨現樓尋寶
大埔雲滙一單位因持貨不足三年,需支付樓價10%的SSD「辣稅」,總蝕讓金額516.8萬元。

而市區亦不乏大型項目,可於2021年綑綁期後屆滿,為觀塘市中心重建項目。整個觀塘市中心第二、三區項目共分為兩期發展,名為凱滙,合共提供1,999伙分層住宅,當中兩、三房戶佔供應量約85%。當中第一期提供1,025伙住宅單位;第二期則提供974伙住宅單位。項目於2018年底開始銷售,2021年底陸續屆滿SSD綑綁期。

趁轉按 高息轉低息按揭計劃

不少業主於近三幾年樓市高峰期「上車」,當中不少為一手樓花業主。隨SSD綑綁期屆滿後,不少小業主其實可趁現時的樓價仍處於高位時,為手上的物業作出按揭理財安排。事實上,業主可透過轉按,把幾年前的高息按揭計劃換成低息plan;同時,轉按也可以同時享有高息存款掛鈎戶口。

相對2014年前的舊plan比較少高息戶口,現時新的按揭計劃會有高息存款掛鈎戶口,如果有多餘錢放在這個戶口,便能有效節省按揭利息支出。另業主可以到銀行進行加按申請,作為應對樓市短期向下的按揭部署。而銀行為搶佔轉按客戶,一般轉會業主可獲取2%以內的現金回贈。如銀行一旦批出申請,業主可以最遲在兩個月期限內,決定是不是接受這個申請。

而在這兩個月內,即使申請者的收入和物業估價均下跌,銀行一般不會再次要求重新審批,變相是銀行給了一個兩個月零成本的按揭期權給予業主們。不過,當然不鼓勵濫用此項銀行服務,而且每到一家銀行申請按揭,信貸評級都會顯示「按揭查詢」。

此外,現時銀行對物業估價仍算是進取,可以先取得轉按甚至加按的批核。加按的現金用以支付新購物業的首期,這樣就可能在退休時有一層自住;一層收租。當然,如果在調整市進行加按,容易估價不足,銀行也會相對保守。

中原按揭董事總經理王美鳳指,自2020年第四季起,受惠於銀行結餘上升、拆息回落;加上樓價及樓市交投,在2020年疫情期間仍一直靠穩,銀行樓按取態漸轉積極。新批按息出現掉頭回落,推動銀行2021年放貸意欲,將較2020年積極,新批按息將在樓按競爭下,銀行按揭優惠亦有增加趨勢。

銀行估價貼市

此外,銀行估價亦貼市配合,即使銀行現時持續有在家工作安排,部分銀行審批進度亦較前加快,反映銀行樓按取態積極。她預計,2021年下半年,經濟復甦步伐將加快,發展商將加緊推售一手新盤步伐,收復2020年失地。二手巿場於樓市氣氛向好下,將繼續表現造好,低息環境料推動轉按套現個案亦略為回升,因此,相信可帶動整體2021年按揭市道回復正增長,按揭貸款金額可望回升約15%。

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