40幾歲理財 3大不應犯的錯誤

本人零投資常識，50歲（獨居，無兒女）。現有37年樓齡估值500萬元私人物業（260平方呎西區納米樓）；上斜路（多謝閣下提醒老人家應該住平地樓）。樓宇沒有敘造按揭（自己名），幸好有家人幫助付款，本人每月還20,000元給家人，還多六年會付清。
目前月入70,000元；手持流動資金45萬元（短期定期）；股票38萬元（扣除已蝕20萬元）；五年儲蓄/投資保險50,000美元，每年供款10,000美元（2023年買），逼自己儲錢用。本人須供養父母，每月給家用約8,000元。每年醫療及人壽保險費約40,000元；自己醫療及人壽保險年供約9,000元。希望可以趁未太老前換一間平地屋，而面積又可以大少少，想住市區。本人能力心力體力都有限，而且工作繁忙，所以未能留意到市場消息。請閣下指點！

讀者老年救忘成員

以讀者的個案而言，筆者覺得是做錯三件事。
第一，他沒有趁早年利用樓宇槓桿方法，透過自己高工資優勢，令銀行多借貸給他買樓。這可讓業主只付出首期，而叫租客幫手供樓。

投資物未能產出正現金流

第二個錯是，讀者持有的投資物，未能產出正現金流。暫時最好的是最低難度的定期存款。但定期息口往後應會調低，不是長期策略。
第三，用投資儲蓄計劃去儲蓄，不太好！
因讀者投資買股票也虧錢，還將儲蓄放在有投資成分的投資相連保險計劃，筆者是不太建議。
當然讀者本身也有「好牌」在手，例如在家人幫助下，有間供滿的西區納米樓，呎價看起也挺貴（近20,000元）。

讀者要問清楚自己，會否搬去港島區舊一點的單位，從而彌補自己早年投資上錯誤。
若不願意，住現在價值較高的單位，就是消耗他將來退休可以用的錢。
留意一間500萬元付了兩成首期，即100萬元首期，月供約16,000元也可以。
即是只要有100萬元現金去買新單位，基本上讀者目前供樓的金額，比現在還給家人的還少，故現住的納米樓還是放售為妙。
在港島區也有不少樓符合讀者的價碼，不過樓齡舊一點。
賣完間納米樓，再換付了100萬元首期，之後剩下資金估計還有200多萬元；加上原本的流動資金45萬元和股票38萬元，可把其中10萬元拿去買債基，看是否可以每月派800元利息，即年息介乎8厘至9厘。

收息順利再慢慢加碼上去，留意如果收息順利，日後可投入200萬元，基本上，每月也有12,500元現金。
加上再努力工作多一段時間，將香港房子捱到供到大半，到時持有每月12,500元現金，香港又有樓收租，點都可以月收逾20,000元。
雖然在香港未必太好用，但回內地大城市，例如廣州或去曼谷，應該都有不錯的生活。
讀者需要趁早做好理財並付出代價，要在香港有優越退休生活，很抱歉可能性較低。