7‧1後樓市新玩法 公屋 居屋 價仲癲

7‧1後樓市新玩法 公屋 居屋 價仲癲

Anthony Sir :

你好,我和先生去年開始計劃買樓自住,惟樓價不斷上升,故已將目標轉移至 居屋 市場,可惜 居屋 竟然比私樓更癲。

最近頻聽見破頂成交,最近更有 居屋 以近 900 萬元成交,實在令人匪夷所思 ? ?

讀者李太

7‧1 後樓市新玩法 公屋 居屋 價仲癲

公屋 居屋 樓價破頂是正常的,已補地價 居屋 等同私樓。傳媒大大字標題強調 居屋 樓價破頂,無非為了吸引讀者的注意。                              .

細心分析,其實已補地價的 居屋 ,可以在自由市場買賣,法例上,等同於私樓。

所謂已補地價 居屋 破頂新聞,其實跟私樓破頂新聞沒分別。近幾個月應該聽到麻木了吧,何必在意呢 ?                              .

今次破頂的新聞成為焦點,其中一個原因是成交價近 900 萬元,一般人很將 居屋 與 900 萬元拉上關係,因此感到震驚。                              .

細心分析,成交的富榮花園單位實用面積 592 平方呎,成交呎價約 14,000 元。首先,富榮花園的位置優越,位於奧運站,毗鄰高級私樓群。                              .

在西九龍區,奧運站的地位僅次於九龍站,柏景灣呎價逾 18,000 元 ; 帝峰•皇殿的呎價更逾 21,000 元,富榮花園質素不能相比,但憑奧運站這個地段,呎價 14,000 元並不驚訝。                              .

論物業質素, 居屋 當然比不上私樓,然而論間格, 居屋 明顯比私樓優勝,破頂單位的實用面積是 592 平方呎,完完整整的三房單位。                              .

在附近的高級私樓群,如果要住三房,實用面積近 800 平方呎,現時入場價大約 1,500 萬元左右,比破頂單位高出七、八成。                              .

港島區的 居屋 王康山花園自由市場呎價也是 14,000 元左右,旁邊的太古城呎價近 20,000 元,比例與富榮花園相若,其實不算特別貴。                              .

相比之下,筆者覺得之前富強苑的破頂成交更不理智,未補地價都要呎價 12,000 元,若計算地價,呎價近 20,000 元,明顯這宗交易買家更唔識計數。                              .

其實富榮花園樓齡都已經 20 年,有些 居屋 ,由於位置優越,交投比較活躍,業主亦比較願意補地價。經過時間洗禮, 居屋 的身份將會漸漸被淡忘,康山花園、富榮花園、麗晶花園等都是比較成功的例子。                              .

當然如果位置沒那麼好,例如附近都是公屋、 居屋 ,甚少高級私樓,要變身難度就比較高。有機會買二手 居屋 的話,可以從這個方向選擇,相信會有意外收獲。

樓價不斷創新高,私樓樓價跟大眾購買力脫節,公屋 居屋 破頂成交是意料中事;加上公屋新富戶政策,大量富戶將會湧出來買樓,還有候任特首林鄭月娥加建「綠置居」、 居屋 的方向,將來公屋 居屋 的市場將會更活躍。                              .

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。