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    【BNO移民】數據分析港人落腳點 發掘住屋緊絀、最有升值力地區:有買趁手!

    【BNO移民】數據分析港人落腳點 發掘住屋緊絀、最有升值力地區:有買趁手!

    王震宇看淡香港樓市的其中一個主因是預期將有大批港人移民,而提到移民,放寬移民政策的英國相信是不少港人的首選地方。至於移民是否應該買樓,買樓又該如何選擇地區,又是另一大課題。他指:「要在英國落腳很容易,香港賣一層樓都1,000萬元,在英國可以買到三間,問題是你個人能否適應當地環境、文化等因素。」本文將致力探討英國物業投資策略,有計劃移民的讀者可作參考。

    撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料庫

    【BNO移民】數據發掘英國最有升值潛力的地區!

    研究機構料英國樓價回調14%

    繼英國放寬BNO持有人權利後,移民英國及置業就一直成為大眾的焦點。回看英國樓市,據英國Halifax銀行的數據,英國樓價於8月按月上升1.6%,按年升幅為5.2%,為英國樓價自2016年底以來的最高水平;而英國平均樓價更破紀錄,升至24.5萬英鎊(約245萬港元)。

    英國樓價「疫市」上升,不少報告都警告這是見頂訊號,根據英國智庫經濟及商業研究中心(Centre for Economic and Business Research, CEBR)研究報告指,英國樓價飆升只屬暫時性,更預期樓市泡沫將於明年爆破,樓價有可能大跌13.8%。

    CEBR指英國樓最近成交活躍,主要是因為英國政府推出減免印花稅措施,約翰遜政府在7月宣布,將豁免印花稅至明年3月,首次置業人士購入50萬英鎊(約509萬港元)或以下物業時,毋須支付印花稅。

    不過,報告指出英國因早前封城而擠壓房地產市場購買力,受疫情影響,今年3月至6月間,有近15萬宗交易被擱置,隨著疫情緩和將慢慢釋放購買力。

    對於英國樓價近期的震盪,王震宇就表示:「作為一個投資者就應該理性判斷,一個市場蓬勃了十年,不代表未來十年也一樣興盛,這是典型的線性思維。」

    他續指:「其實投資最難就是找『轉角位』,我們研究的市場大多都是剛進入轉角位,但凡一個市場能成為大家茶餘飯後的話題時,該市場的轉角位就已經進入頂部。」

    他又以Airbnb來補充上述論點:「未封關前全世界都爭著做Airbnb,因為yield spread(利差)夠勁,借2厘可以收到5厘回報,諗住借到盡做實無死。奈何一個疫情殺到,回報變成零,2厘利息都還不起,市場就一窩蜂將樓盤拋出來。」

    若然英國樓價將在明年開始下降,有心入市的投資者該如何部署?王震宇勸喻投資者入市前多做功課,不要盲目信從經紀公司的資訊。「要判斷一個區域是否值得投資有很多標準可參考,例如宏觀經濟、基建建設、人口增長等,總之不要只信廣告的資訊。五年前很多廣告吹捧South Bank、Nine Elms這些地區,你要是當時跟風買入就蝕了四、五成,我們是以數據去看一個地方的潛力。」

    倫敦、漢普郡住屋升值潛力大

    至於英國現時有甚麼地區較有潛力?在放寬BNO簽證權政策下,有機會影響英國各區的住屋的需求,而各地樓價的受惠程度亦有分別。評估港人如何選擇落腳點的方法眾多,根據王震宇提供的數據,是採用了現時英國各區華人分布量做參考,繼而估計港人選擇移民的地點。

    不過此方法有機會存在些少誤差,因為當地華人分布受不同歷史因素影響,新來者未必會按既有比例選擇居住地區,但相信大城市依然會是港人移民的首選地點。

    據數據顯示(見圖表三),內倫敦、外倫敦及諾定咸是現時英國華人人口最多的三個地方,分別為65,983人、58,267人及5,988人;而華人佔各地區總人口百分比的數字,內倫敦、諾定咸及修咸頓則有著較高的佔比。

    【BNO移民】數據發掘英國最有升值潛力的地區!

    現時在英國的華人數目約為43.3萬人,而估計擁有合資格BNO的港人為300萬名,所以只要有一成合資格港人移居英國,當地的華人數目將從現在的43.3增多30萬人,即飆升70%;而當這30萬名港人移居英國後,華人的比重將會由0.7%飛升到1.2%。

    現時的華人聚居地已某程度上反映華人群組的生活習性及喜好,而假設港人會按目前華人分布的比例移居英國(見圖表四),大倫敦、大曼徹斯特、漢普郡、諾定咸郡、薩里郡為最多華人的五個地區。

    【BNO移民】數據發掘英國最有升值潛力的地區!

    假設有30萬人港人移居英國,現有的空置房屋將會是首先被購買入住的目標。在此情況下,漢普郡、倫敦及諾定咸的樓盤量將最先面對嚴重供不應求的局面(見圖表五)。

    【BNO移民】數據估計港人英國落腳點,發掘物業最有升值力地區;有買趁手!

    在漢普郡(不包括修咸頓及樸茨茅夫,圖表五中1號點),平均3.32個BNO持有人要爭奪一個空置房屋;而內倫敦及外倫敦(圖中2及3號點)亦是現有房屋比較緊張的地區,亦是圖表五中Y軸值大於1的地區。

    當假設300萬名合資格BNO持有人在英國置業,如未來兩年能維持2019年的新房落成量,即使涵蓋未來兩年的新供應,市場樓盤的供應量依然持續緊張(見圖表六)。

    【BNO移民】數據發掘英國最有升值潛力的地區!

    當中,住房最緊張的地方為倫敦(圖表六中2及3號點)、約克(4號點)、樸茨茅夫(14號點)及諾定咸(7號點)。而從圖表七中的數據顯示,若全數BNO合資格的港人移居英國,內倫敦及外倫敦的供求比會暴漲至6.74倍及5.57倍。

    總結來說,結合以上的數據分析,隨著放寬BNO簽證權的政策,吸引港人移民英國,熱門地區的樓宇需求將會倍升,而該地區樓價相信亦會跟隨攀升。若然投資者有準備入市,可多加留意上述分析的熱門地區。

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