H按觸鎖息上限 業界:料2018年樓價仍升5至10%

樓市

一如市場所料,美國聯儲局一連兩日議息會議結果出爐,並於香港時間14/12凌晨宣佈加息1/4厘,即是次加息週期自2015年尾開始,已累積加息5次,共加息1.25厘,聯邦基金目標利率則由1厘至1.25厘,上調至1.25厘至1.5厘(圖一),香港金融管理局亦宣布,將貼現窗基本利率上調25點子至1.75厘。

(圖一)

雖然多間銀行都宣布,不會上調最優惠利率(P),如龍頭大行香港上海滙豐銀行宣布,其最優惠利率將維持不變,保留在目前 5% 的水平。滙豐對上一次於 2008 年 11 月 10 日調整最優惠利率,當時減息 25 點子。

不過,12月14日的一個月銀行同業拆息(HIBOR)已達到1.1%,再創近期新高,差不多趕至2008年時的高位(圖二)。以市面上普遍可承造H+1.3厘的按揭計劃計算,H按已觸及2.15厘鎖息上限,反映與P按的息差優勢消失。

(圖二)

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,是次美國加息屬預料之內,現時香港銀行體系結餘仍有接近1,800億元,遠比金融海嘯時的數十億元為高(圖三),除非金管局續增外滙基金票據導致銀行儲備持續減少,或地緣政治環境有重大變化,否則未見香港有即時加息的需要,相信美國加息暫對香港的實際影響不大,相反影響心理因素居多。

(圖三)

但由於港元與美元掛勾關係,在聯匯制度下,香港於未來加息亦難以避免。

根據美國利率期貨顯示,聯儲局加息一至兩次的機會為63.8%,加息三次的機會則達兩成。預料香港銀行最快會於明年上半年調整最優惠利率,結束自06年後十二年來未曾加息的局面,但即使加息亦會循序漸進,明年香港有可能加息一至兩次。

如香港明年年尾加息兩次,每次25點子,即最優惠利率達到2.55厘,以每100萬貸款額計算,每月供款額將增加$205(5.5%),而全期利息支出則大增$74,015(20.7%)(表一)。

劉氏續說,縱然香港加息後供樓負擔加重,但現時香港出租物業仍有3至4厘的回報率,相信在「供平過租」、供應短缺及剛性需求強勁的情況下,明年樓價仍有5至10%的增長。

表一

  未加息 加息25點子 加息50點子
一個月同業拆息^ 1.1% 1.1% 1.1%
按揭計劃 H+1.3% H+1.3% H+1.3%
實際按息 2.15% (已達到封頂位) 2.4% 2.55%
貸款額 每100萬貸款額 每100萬貸款額 每100萬貸款額
還款年期 30年 30年 30年
每月還款額 $3,772 $3,899

(+$127, 3.4%)

$3,977

(+$205, 5.5%)

全期利息 $357,795 $403,788

(+$45,993, 12.9%)

$431,810

(+$74,015, 20.7%)

^H以銀行公會於12月14日公布之一個月同業拆息1.1%計算
*P=5.25%

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