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    H按、P按總利息開支差距嚇親人!按揭「借到盡」未必一定賺到盡?|陳永鍵

    H按、P按總利息開支差距嚇親人!按揭「借到盡」未必一定賺到盡?|陳永鍵

    日前消委會調查發現,買家選用不同住宅按揭計劃,利息總支出可相差超過九成。模擬的例子是以8月16日數據,香港銀行同業拆息(H按)介乎1.36厘至1.71厘;最優惠利率(P按)則介乎2.5厘至2.95厘。假設業主以25年按揭購買800萬元單位,而全期利率不變下,使用H按的利息支出只是142萬至183萬元;使用P按的話,利息支出是276至330萬元,相差近倍,表面上數字很嚇人。

    撰文:陳永鍵|圖片:中新社

    在拆解差距為何那麼大時,讀者要先了解H按跟P按計劃的分別。

    大部分買家向銀行申請按揭時,都可以選擇以H按或P按承造按揭。

    H按以香港銀行公會指定的20間銀行參考資料以釐定利率,每日更新,因此利率較浮動,同時銀行為免利率突然大幅飊升造成的風險,預設了封頂利率,上限一般等同P按利率。

    換言之,當一個買家申請按揭時選擇P按,已幾乎等同選擇了銀行提供的按揭計劃之中利率最高的一種,利息開支自然貴。

    相反,買家選擇了H按,現時低息環境,利息開支一般低過P按實屬正常,差距大亦不足為奇。

    其實現時一般住宅買家都會選用H按,只有在「無得揀」的情況下,例如醫管局或公務員房屋津貼,購買資助房屋;又或綠表、白表持有人買居屋等情況,才會選擇P按。

    H按、P按總利息開支差距嚇親人!按揭「借到盡」未必一定賺到盡?|陳永鍵
    消委會調查發現,買家選用不同住宅按揭計劃,利息總支出可相差超過九成。(圖片來源:中新社)

    利率差距可達20%以上

    不過,筆者想提醒的是,並不是H按較P按便宜這種一目了然的事,而是即使是H按,不同銀行給出的按揭計劃利率,都可以有差距。

    如消委會引用的例子,最低H按為1.36厘,每月供款額31,471元,總利息開支為144萬元。

    而最高H按為1.71厘,每月供款32,790元,

    相差1,319元;總利息開支為183萬元,相差39萬元。

    買家不想多供款或蝕利息,除了可自行找多一、兩間銀行格價外,較直接的方法就是找按揭轉介公司格價。

    按揭轉介公司一般會向申請者提供八間或以上銀行報價,申請者則從中選擇約三間銀行進行按揭申請,為買家格價,節省時間。

    按揭成數不能太高才能賺盡

    消委會亦建議買家留意現金流,避免「借到盡」。

    筆者同意買樓是應該量力而為,但借盡實有幾個好處,惟按揭成數不能太高才能「賺盡」。

    首先是承造按揭時,銀行一般會附送高息存款戶口,買家可利用戶口對沖按揭利息;另由於貸款額高了,從銀行獲取的按揭回報也會提高。

    假設回贈為1.75%,300萬元借貸額可獲取52,500元回贈;400萬元借貸額就是70,000元,兩者相差足足17,500元。部分按揭轉介公司,甚至會提供額外現金回贈。

    現時很多申請者也理解這「玩法」,由於回贈不用還給銀行,待罰息期過就轉按套現,將錢還給上間銀行同時,又可以繼續賺取回贈。