【HOUSE730搵樓大本營】拆解本財年賣地收入 兩大插水主因

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樓市

政府去年12月底公布本財年最後一季的賣地計劃,包括推出餘下一幅山頂文輝道豪宅地,以及古洞北首幅住宅地等。回看本財政年度迄今,政府暫已推12幅官地,成功批出十幅,包九幅住宅地及一幅工業地,涉及賣地收入暫有約333億元,較對上一個財年逾千億收入「大縮水」。
 

賣地收入「大縮水」主要原因有二,其一是缺乏重磅靚地。觀乎對上一個財年,單是西九高鐵站上蓋便涉額逾420多億元,而六幅啟德地皮的成交價由約98億至近160億元,每幅均極具份量。反而,本財年的賣地對象缺乏焦點,原定於去年推出招標的中環海濱道商業地王,被延後招標後,最終更決定於今年六月才截標,未能帶挈本財年庫房收入。最終,只能靠曾經流標的山頂文輝道豪宅地獨力支撐。
幸而文輝道用地「一拆二」後重推,上月成功以120億元售出其中一幅,相當於全個財年賣地總收益的三分之一,樓面呎價約4.6萬元,除較原先市場估值高8%外,更打破官地呎價紀錄。

但除此以外,本財年賣出的其他地皮,全部位處非核心地段,規模亦不大,地價僅介乎8,000餘萬至50多億元,難成氣候。

疫情影響市道前景 年內兩商業地流標
另一個影響賣地收入主要原因,便是本財年錄得兩幅商業地流標,分別位於啟德及東涌,兩幅用地的估值上限分別達50億及104億元,金額不細,故流標直接拖累賣地收益減少。
上述商業地不獲財團追捧,除因為疫情影響商業市道前景,也因為其地理位置因素。
其中,啟德發展區本身有商業地流標「前科」,故不叫人意外。至於東涌商業地鄰近公屋屋邨,附近配套亦非完善,故政府日後欲再重推上述兩地,看來需選對時機或改變策略了。

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資料來源:AM730

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