【HOUSE730搵樓大本營】細單位供應不絕 二手納米盤成交有冇錢賺?

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樓市

踏入第四季本港疫情受控,發展商火速推售新盤應市,如主打開放式單位的市區盤長沙灣海珀;以及西營盤藝里坊2號。不過,自去年本港放寬樓按成數後,納米盤的叫價能力大不如前。今次同大家檢視近來市區納米盤成交,拆解不同類型樓盤價格走勢兩極化的原因。

當年以一梯36伙聞名的紅磡環海東岸,全盤提供超過一千伙單位,於今年九月份共有六宗納米單位成交,實用面積介乎194至241平方呎,售價清一色「四字頭」,升值幅度亦大幅跑輸大市,售價較五年前的一手買入價,僅高出約2%至19%。
當中一個成交更有「明賺實蝕」的情況,一個實用面積194平方呎的開放式單位,成交價440萬元,僅較五年前一手買入價高出約六萬元,計及稅項及其他雜費計,估計原業主實際損手約八萬元或約2%離場。
此外,單棟物業深水埗AVA 61於今年年中剛滿三年的額外印花稅(SSD)捆綁期,該盤有高達八成單位屬開放式,近月錄得的成交,僅輕微升值2%至5%,若計及入市稅項,部分賣家要損手離場。

不過,市場亦不乏一些市區納米單位錄得強勁升勢,例如長沙灣的市區重建項目尚都,同屬單幢式物業,當中只有約三成單位屬開放式單位,其餘是一房及兩房單位。近期開放式單位的成交價,普遍較一手買入價高出約三成。一個實用面積276平方呎單位,售價472萬元,較一手價高出32%,意味原業主賺逾100萬元。
另外,旺角的逸新多個單位成交價錄得超過兩成升幅,當中升幅較可觀的是今年九月初的開放式單位成交,實用面積179平方呎,以380萬元售出,升值幅度達三成。
投資納米盤要留意盤源數量,從上述例子不難發現,如果同一個屋苑有太多納米單位,業主相互競爭同一批客,價格較難有升值空間。相反,一個屋苑提供多種間隔及面積不同的單位,樓價反而更見承接力。

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※PN:House730樓盤編號   實:實用面積約

資料來源:AM730

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