【HOUSE730搵樓大本營】與樓價置身平行時空 屋苑租金回到過去

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新冠肺炎第四波疫情漸見穩定,樓市出現轉勢現象,成交「價量齊升」。根據差餉物業估價署於三月底公布的二月私樓樓價指數報384.5點,連升兩個月兼創七個月新高,全港十大屋苑三月更錄得450宗註冊,按月大增27.8%,創八年新高。

然而,本港失業率仍然高企,加上不少企業停止派駐海外職員到港,令市場承租能力下降,促使租金持續受壓,多區持續出現廉價租務個案,部分租金更回到數年前,與樓價恍如置身「平行時空」。

據差估署截至二月底的數據顯示,本港私人住宅租金指數報174.6點,按月下挫1%兼連跌三個月,創2016年12月後的超過四年新低。其中九龍區實用面積少於431平方呎的細單位租金表現最差,按月下挫約3.5%,平均呎租約33.7元。
以近年較多新供應的啟德發展區為例,住宅租金表現一向欠佳。區內天寰天海匯一個中層實用面積439平方呎兩房戶,業主以19,000元放租,三個月後獲同區客洽詢,最終需減價2,500元,才以16,500元租出,減幅逾13%,實用呎租約37.6元;該成交亦較啟德發展區屋苑於2017年底入伙初期,兩房戶成交月租18,000元至20,000元明顯低水,意味租金多年來不升反跌。

以該單位原業主2017年的買入價906.5萬元計算,租金回報率僅約2.2厘,當中還未計算差餉及管理費等開支,相信最終回報不足兩厘。
此外,本港航空業復甦無期,大量機組人員失業,以往深受該行業租客歡迎的東涌區屋苑亦成重災區。其中半新盤東環3A座一個低層實用面積484平方呎兩房戶,本來以14,500元叫租,獲一名機組人員議價後,終以13,000元租出,平均實用呎租僅27元,比市價約1.4萬元低水逾7%。
若與該單位上一張於2019年簽訂的租約比較,當時的月租為15,500元,意味租金於兩年內大跌16%。至於市區半新盤的租金亦險守10,000元水平,北角尚譽一個實用面積170平方呎中層納米單位,近日僅以10,000元獲承租,若以該屋苑於2018年底收樓時,一個相同面積高層單位的成交租金14,500元比較,意味兩年半內的租金「蒸發」近31%,跌幅令人咋舌。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮預計,相信次季租金仍會受壓,要臨近暑假才開始好轉,全年走勢先低後高。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則稱,由於租市缺少內地及海外租客,令市場出現缺陷,相信未來走勢需視乎通關安排。

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※PN:House730樓盤編號

資料來源:AM730

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