恒地 派息率

恒地或隨新地減派息率

港股

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恒基地產(00012)的中環新地標The Henderson將於年底落成,這個外型似鬚刨的新地標,抵檔得了風雨,但敵不過商廈市況低迷,The Henderson出租率暫時接近5成,恒地則希望2024年達到8成。

最近香港商廈市道吹淡風,恒地估計The Henderson首年出租率最多8成,想提升出租率,就要與其他發展商鬥減租;不減就不可能提高出租率。 正所謂減與不減都閉翳,令發展商陷入兩難。 恒地主席李家傑及李家誠今年8月中期業績公告直言,未確定美息是否見頂,高息增添經營困難,不利本港經濟復甦及樓宇買賣。

租金水平低於中環最強甲廈

恒地2017年以天價232.8億元買入美利道商業地王,當時聲稱要在中環打造超甲級綠色商廈The Henderson,交易價約合呎價50,000元,地價驚人。 如果有人講整個項目投資超過300億元,應不會令人意外,項目樓面面積46.5萬平方呎,去年曾傳出國際投資公司凱雷進駐該商廈的呎租每月130元。 The Henderson離中環地鐵站10分鐘腳程,租金水平應低於中環最強甲級商廈IFC。 今年4月市傳TikTok母企字節跳動以呎租120元租用兩萬呎樓面,最近長江中心的租戶流失嚴重,呎租有跌穿100元之慮,The Henderson離長江中心500米,估計The Henderson以100元呎租叫價才有競爭力。 The Henderson樓高36層,提供25層寫字樓樓面,樓面面積為12,000至15,000平方呎, 以平均樓面13,500平方呎計,寫字樓樓面33.75萬平方呎。 假設呎租100元,出租率百分百,每年租金收入約4億元,其他算盡當4.5億元,相對於300億元總投資,投資回報1.5%。

年內借貸利率急升

商廈市場風光不再,市場最關注地產股的財務狀況。 儘管恒地今年上半年主要收租物業的平均出租率達93%,但商廈租金持續跌勢明顯,勢影響地產商的經常性收益,不排除恒地隨新鴻基地產下調派息率,以維持健康的現金流。 據財報,恒地截至6月底止總債務911.8億元,其中向母系附屬公司借款600.1億元,顯見股東貸款是集團主要的資金來源,扣除現金及銀行結餘133.24億元,即期內淨借貸778.56億元,借貸比率為24%,與去年底止變化不大,但期內融資成本為9.05億元,按年上升92.55%,反影借貸利述急升。 恒地未來兩年須償還的銀行借款分別為266.3億及267.8億元,佔債務總額911.8億元約六成,是償還債務的高峰期。 集團為了延長貸款年期,近年持續發行中期票據、7年期日圓貸款,以及6年期之人民幣貸款等,合共總額達433.06億元。 而且,隨着地產市道低迷,集團現金回籠較慢,相信股東貸款佔比重愈來愈大,今年6月底止股東貸款600.1億元,較2022年底止大增40億元。

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撰文:中環洪八公